Tóm tắt: Đất mặt tiền tỉnh lộ 769 nằm trên trục nối Long Thành với sân bay quốc tế Long Thành và KCN Lộc An – Bình Sơn. Bài này tổng hợp giá tham khảo tháng 9/2026 theo từng đoạn và các lưu ý pháp lý trước khi mua.
Mỗi khi anh hỏi tôi về đất mặt tiền đường lớn ở Long Thành, tên tỉnh lộ 769 gần như xuất hiện trong mọi cuộc trò chuyện. Tuyến này không chỉ là đường địa phương — nó là hành lang giao thông nối thẳng vào phía tây sân bay quốc tế Long Thành và KCN Lộc An – Bình Sơn. Tôi tổng hợp những gì biết được về giá đất và pháp lý tuyến này tính đến tháng 9/2026.
1. Tôi lấy thông tin này từ đâu?
Thông tin về hành lang tuyến TL769 và ranh quy hoạch sân bay dựa trên Nghị quyết số 53/2005/NQ-CP của Chính phủ về quy hoạch sân bay Long Thành, Quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sân bay Long Thành của Thủ tướng Chính phủ, và các văn bản thu hồi đất của UBND tỉnh Đồng Nai công bố trên cổng dongnaigov.vn. Thông tin về KCN Lộc An – Bình Sơn dựa trên quyết định thành lập và mở rộng KCN của Ban quản lý các KCN Đồng Nai. Mức giá tham khảo là nhận định thị trường tháng 9/2026 — không phải giá thẩm định pháp lý.
2. Tỉnh lộ 769 đi từ đâu đến đâu?
TL769 xuất phát từ nút giao với Quốc lộ 51 gần khu vực thị trấn Long Thành (đoạn qua Tam An), chạy theo hướng tây bắc qua xã Bàu Cạn, đến xã Lộc An, rồi vào ranh KCN Lộc An – Bình Sơn (497 ha). Từ đây, tuyến kết nối với các trục đường nội bộ sân bay và Đường Vành đai 3 TP.HCM đoạn qua Đồng Nai.
Đây là lý do TL769 được gọi là trục cửa ngõ phía tây của dự án sân bay Long Thành. Các dòng phương tiện từ TP.HCM theo hướng Quốc lộ 51 sẽ rẽ vào TL769 để tiếp cận sân bay và KCN Lộc An mà không phải đi xuyên qua thị trấn Long Thành.
| Đoạn tuyến | Điểm đầu – điểm cuối | Tình trạng (9/2026) |
|---|---|---|
| Đoạn 1 — gần QL51 | Nút giao QL51 (Tam An) → giáp ranh xã Bàu Cạn | Đường nhựa 2 làn, chưa mở rộng |
| Đoạn 2 — qua Bàu Cạn | Xã Bàu Cạn → đầu xã Lộc An | Đã được nâng cấp một phần, một số đoạn 4 làn |
| Đoạn 3 — qua Lộc An – Bình Sơn | Xã Lộc An → ranh KCN Lộc An – Bình Sơn | Phần lớn đã GPMB phục vụ sân bay, mở rộng 4 làn |
3. Giá đất mặt tiền tỉnh lộ 769 — phân theo đoạn tháng 9/2026
Tôi phân chia theo 3 đoạn vì tính pháp lý và mức giá khác nhau đáng kể. Đây là mức giá tham khảo thị trường — không phải giá thẩm định, và thực tế từng lô có thể chênh lệch tuỳ vị trí, diện tích, loại đất.
Đoạn 1 — gần nút giao QL51 (khu vực Tam An): Đất thổ cư (ONT) mặt tiền TL769 đoạn này dao động khoảng 10–15 triệu đồng/m². Đây là đoạn chưa bị ảnh hưởng trực tiếp bởi GPMB sân bay, pháp lý tương đối rõ hơn các đoạn sâu trong tuyến. Đất nền thổ cư có thể xây dựng theo quy hoạch chi tiết được duyệt.
Đoạn 2 — qua Bàu Cạn, gần KCN Lộc An – Bình Sơn: Đất nông nghiệp (CLN, đất vườn) mặt tiền TL769 đoạn này dao động khoảng 8–12 triệu đồng/m² tuỳ vị trí. Đất CLN mặt tiền đường lớn không tự nhiên chuyển sang thổ cư — cần quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt cho khu vực đó. Không có quy hoạch chi tiết, việc xây nhà ở chính quy là không được phép.
Đoạn 3 — khu vực Lộc An – Bình Sơn gần ranh sân bay: Đây là đoạn nhạy cảm nhất. Nhiều thửa đất trong phạm vi này đã hoặc đang trong quá trình thu hồi theo quy hoạch sân bay giai đoạn 2. Giá niêm yết trên thị trường tự do có thể thấp hơn hoặc không có giao dịch vì không thể chuyển nhượng khi đã có quyết định thu hồi.
4. Những điểm tôi không thể khẳng định
Ranh chính xác giữa vùng đã GPMB và vùng chưa GPMB trên tuyến TL769 là điều tôi không thể cho anh một đường kẻ tuyệt đối. Ranh quy hoạch sân bay giai đoạn 2 chưa có bản đồ công bố chi tiết đến từng thửa đất trên cổng thông tin công khai tính đến thời điểm viết bài này. Mỗi lô đất cụ thể cần tra cứu riêng tại VPĐKĐĐ huyện Long Thành hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
Mức giá tôi nêu là tham khảo từ thông tin thị trường — không phải giá thẩm định. Giá thực tế từng lô phụ thuộc nhiều vào chiều sâu lô, quy hoạch chi tiết khu đó đã được duyệt chưa, và tình trạng pháp lý sổ đỏ.
5. Liên kết thực tế với quyết định đất Long Thành
TL769 hấp dẫn vì nằm trên hành lang kết nối sân bay và KCN lớn. Nhưng chính lý do đó khiến tuyến này có thêm một lớp rủi ro mà nhiều người bỏ qua: đất trong vùng ảnh hưởng quy hoạch sân bay có thể bị hạn chế xây dựng ngay cả khi chưa có quyết định thu hồi chính thức. Điều 49 Luật Đất Đai 2024 quy định rõ rằng đất đã được quy hoạch sử dụng vào mục đích khác thì bị hạn chế đầu tư xây dựng mới — kể cả khi chủ đất chưa nhận thông báo thu hồi.
Nếu anh mua đất mặt tiền TL769 với mục tiêu kinh doanh hoặc xây nhà xưởng cho thuê, điều quan trọng nhất cần xác nhận trước là lô đất đó có trong vùng quy hoạch hạn chế xây dựng không — trước khi bàn đến giá.
Thông tin chính thức về quy hoạch và dự án tại địa phương được cập nhật trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai.
Xem thêm: 3 tuyến DT.769, DT.770B, DT.773 · tiến độ đường kết nối sân bay Long Thành · đất xã Long An
6. Anh có thể làm gì hôm nay?
- Xác định lô đất cụ thể anh đang xem xét và cho tôi biết tọa độ hoặc số thửa, số tờ bản đồ — tôi tra ranh quy hoạch sân bay và quy hoạch sử dụng đất huyện Long Thành cho từng lô cụ thể qua Zalo 0931000008.
- Yêu cầu người bán cung cấp trích lục bản đồ địa chính (không phải chỉ photo sổ đỏ) để đối chiếu ranh thửa với bản đồ quy hoạch. Đây là bước nhiều người mua bỏ qua dẫn đến tranh chấp sau này.
- Liên hệ Zalo 0931000008 — tôi hỗ trợ kiểm tra pháp lý và tư vấn thực tế từng lô trên tuyến TL769 trước khi anh đặt cọc.
