Người mới bước vào đầu tư thường không thua vì thiếu may mắn. Họ thua vì đi sai quy trình ngay từ đầu: không hiểu thứ mình mua, dùng sai nguồn tiền, quyết định theo cảm xúc, tin vào lời rủ rê chưa kiểm chứng.
Điều đáng nói là bảy cái sai đó không của riêng thị trường nào. Tôi gặp lại y hệt bảy cái sai này ở người lần đầu mua đất, chỉ đổi tên gọi. Anh đọc và soi lại xem mình đang dính cái nào.
1. Mua một lô đất mà không biết mình đang mua cái gì
Đây là cái sai nền tảng. Người mới mở tài khoản rất nhanh nhưng không nắm bản chất thứ mình mua. Sang chuyện đất cũng vậy: đặt cọc rất nhanh nhưng không biết đó là loại đất gì, quy hoạch ra sao, đường vào thuộc ai, ai đang đứng tên.
Dấu hiệu dễ nhận: mua vì nghe khu này sắp lên, mà không nói được vì sao nó lên; chưa từng cầm bản photo sổ trên tay; nhầm giữa "khu này có tiềm năng" với "lô này thế nào cũng tăng giá".
Cách chữa cũng đơn giản. Chỉ mua khi anh giải thích được trong ba câu: đây là đất gì, rủi ro chính là gì, vì sao mức giá này đáng quan tâm. Kiểm tra bằng hồ sơ và thông tin quy hoạch, đừng kiểm tra bằng lời kể trong nhóm chat.
2. Xuống tiền khi chưa có kế hoạch tiền bạc
Rất nhiều khoản lỗ không đến từ thị trường, chúng đến từ việc dùng sai nguồn tiền. Người mới hay rót tiền vào tài sản trước khi lập kế hoạch tài chính cho gia đình, chưa có quỹ dự phòng, còn đang gánh nợ lãi cao, hoặc sắp phải chi một khoản lớn.
Dấu hiệu: lấy tiền dự phòng y tế, tiền học của con, tiền chuẩn bị sửa nhà đi đặt cọc; không biết mình chịu được mức lỗ bao nhiêu; mua xong mới hỏi nếu kẹt thì xoay đâu ra.
Cách chữa: tách ba lớp tiền trước, gồm tiền chi tiêu, quỹ dự phòng, tiền đầu tư. Chỉ dùng phần vốn để yên được đủ lâu theo mục tiêu. Đất là tài sản dài hạn, đừng mua nó bằng đồng tiền ngắn hạn.
3. Dồn cả gia tài vào một lô, một khu
Người mới nghĩ dồn hết vào một chỗ thật ngon thì lời nhanh hơn. Nhưng khi danh mục quá tập trung, chỉ một biến cố bất lợi cũng đủ làm mọi thứ mất cân bằng.
Với đất thì lỗi này có bản riêng: mua hai ba lô nhưng cùng một khu, cùng một tuyến đường, cùng dựa vào một câu chuyện hạ tầng. Nhìn thì tưởng đã chia ra, thực chất là nhân đôi cùng một rủi ro.
Cách chữa: đừng để một quyết định duy nhất định đoạt toàn bộ tài sản của gia đình. Giữ lại một phần tiền mặt để còn quyền chờ và quyền từ chối.
4. Mua vì sợ trễ sóng
Thấy giá vừa tăng mấy nhịp thì mặc định nó sẽ tăng tiếp. Cách nghĩ này dễ bị kích hoạt bởi đám đông, bởi vài tấm ảnh khoe lời, bởi câu "còn hai lô cuối".
Ở đất, cảnh thường gặp là một buổi trưa có chục chiếc xe đậu ven đường, ai cũng gật gù, và anh sợ chậm chân. Nhưng hiệu quả trong quá khứ không đương nhiên báo trước kết quả tương lai, còn giá rao thì không phải giá giao dịch thật.
Cách chữa: trước khi đi xem, viết ra lý do mua, vùng giá chấp nhận và điều kiện dứt khoát không mua. Đối chiếu với mặt bằng giá từng khu và với giao dịch đã hoàn tất quanh đó.
5. Vay quá sức ngay lần đầu
Đòn bẩy làm lợi nhuận lớn nhanh, nhưng cũng khuếch đại thua lỗ nhanh hơn nhiều so với người ta tưởng. Người mới hay gãy ở đây vì chưa có hệ thống kiểm soát rủi ro mà đã vay thêm để mua cho bằng được lô lớn hơn.
Điều tệ nhất không phải là lỗ. Điều tệ nhất là bị buộc phải bán đúng lúc thị trường trầm, chỉ vì tới kỳ trả nợ. Tiền lãi cũng nâng mức lời tối thiểu anh phải đạt được chỉ để hòa vốn.
Cách chữa: lần đầu nên ưu tiên mua bằng tiền nhàn rỗi. Nếu có vay, phải tính trước kịch bản lãi suất nhích lên, thu nhập giảm, đất nằm lâu hơn dự tính mà chưa ra được. Nếu kịch bản đó làm anh mất ngủ, khoản vay đó đang quá sức.
6. Lướt liên tục và coi thường chi phí
Nhiều người nghĩ càng ra vào nhiều thì càng nhiều cơ hội. Thực tế, giao dịch liên tục chủ yếu làm dày thêm phần chi phí: thuế, phí, thời gian, sai sót thủ tục.
Với đất, mỗi vòng mua bán kéo theo thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, phí công chứng, chi phí đo vẽ và hoàn thiện hồ sơ. Một lỗi kỹ thuật hay gặp nữa là không hiểu hợp đồng cọc: không ghi rõ thời hạn công chứng, không ghi điều kiện hoàn cọc nếu pháp lý không đúng như cam kết. Ký kiểu đó là tự bỏ mất quyền rút lui.
Cách chữa: giảm số lần giao dịch, tăng chất lượng từng quyết định. Đọc kỹ hợp đồng cọc, hoặc nhờ người làm pháp lý nhà đất xem trước khi ký.
7. Tin lời rao chưa kiểm chứng
Cái sai cuối là tin vào thông tin chưa xác minh: một đoạn chat, một tờ giấy chụp lại, một người mới quen hôm qua. Giấy tờ có thể bị cắt ghép, và người bán không phải lúc nào cũng là người đứng tên.
Dấu hiệu nên lùi lại một bước: bị thúc mua ngay kẻo lỡ; hứa chắc ăn nhưng né nói rủi ro; không cho anh thời gian đối chiếu giấy tờ; chỉ đưa bản chụp, không cho xem bản chính.
Cách chữa: mọi thông tin về thửa đất phải kiểm tra qua kênh chính thức tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất. Nếu có yếu tố nào tốt quá mức bình thường, coi đó là tín hiệu để chậm lại chứ không phải để mừng.
8. Điểm chung của bảy cái sai
Cả bảy cái sai đều có chung một gốc: người mới bước vào bằng kỳ vọng lợi nhuận trước, còn quy trình kiểm soát rủi ro thì để lại phía sau.
Muốn đi đường dài thì làm ngược lại. Hiểu thứ mình mua, dùng đúng nguồn tiền, không dồn hết một chỗ, tránh mua theo đám đông, hạn chế đòn bẩy, tính đủ chi phí, xác minh thông tin trước khi ký. Bảy việc đó không mới, nhưng làm được đủ bảy thì phần lớn rủi ro đã bị chặn từ cửa. Khi đã vững nguyên tắc, anh có thể xem các lô đang bán để tập nhìn hàng thật.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
