Đất sổ chung ở Long Thành thường rẻ hơn hẳn đất sổ riêng cùng khu, nên nhiều anh chị vốn mỏng rất quan tâm. Rẻ thì có cái giá của nó. Tôi viết bài này để anh hiểu mình đang mua cái gì và tách riêng được hay không, trước khi quyết.
1. Sổ chung, đồng sở hữu nghĩa là gì
Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Như vậy, đồng sở hữu là nhiều người cùng đứng tên trên một thửa đất, mỗi người một phần quyền, chứ không phải ai cũng có một thửa riêng rạch ròi trên thực địa.
Điều này dẫn tới điểm mấu chốt: khi anh mua một suất trong sổ chung, về mặt pháp lý anh là một trong những đồng sở hữu của cả thửa, không phải chủ riêng của mảnh anh đang đứng.
2. Rủi ro anh phải biết
| Rủi ro | Vì sao |
|---|---|
| Bán, thế chấp phải cả nhóm đồng ý | Định đoạt thửa đất chung cần sự đồng thuận và chữ ký công chứng của các đồng sở hữu |
| Có thể không tách được sổ riêng | Phần của anh nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không tách thửa được |
| Vạ lây nợ của người khác | Nợ của một đồng sở hữu có thể bị kê biên, ảnh hưởng tới cả thửa |
| Khó vay ngân hàng | Ngân hàng thường ngại nhận thế chấp phần quyền trong sổ chung |
3. Muốn tách riêng thì cần gì
Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc tách thửa tại Điều 220. Thửa đất muốn tách phải có giấy chứng nhận, còn trong thời hạn sử dụng, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đồng thời phải bảo đảm lối đi, cấp và thoát nước. Quan trọng nhất với đất chung: thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; nếu nhỏ hơn thì buộc phải hợp với thửa liền kề chứ không tách rời được.
Ngoài ra, theo Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi một đồng sở hữu muốn thực hiện quyền với phần của mình thì phải làm thủ tục tách thửa hoặc đăng ký biến động, và hợp đồng, giao dịch phải được công chứng, chứng thực. Nếu phần đó không thể tách thì các bên phải ủy quyền cho người đại diện.
4. Vậy có nên mua đất sổ chung không
Không phải cứ sổ chung là xấu. Có trường hợp hợp lý, ví dụ anh em trong nhà cùng mua một thửa lớn rồi tính tách sau, hoặc thửa đã đủ điều kiện tách và các bên thống nhất lộ trình tách sổ ngay sau khi mua. Vấn đề nằm ở chỗ anh phải biết trước là phần của mình có tách được thành sổ riêng hay không, và những người cùng đứng tên là ai. Mua một suất nhỏ trong sổ chung với những người lạ, phần đất lại dưới diện tích tối thiểu, là kiểu dễ mắc kẹt nhất: muốn bán phải xin chữ ký cả nhóm, muốn vay ngân hàng không nhận, muốn tách sổ thì không đủ điều kiện. Giá rẻ ban đầu không bù lại được những năm bị khóa vốn trong một tài sản không định đoạt được. Vì vậy tôi luôn khuyên anh em xem đất chung thì phải đặt câu hỏi tách sổ lên trước câu hỏi giá.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Tôi không rõ con số diện tích tối thiểu để tách thửa áp dụng cho đúng xã của anh tại Đồng Nai, vì con số này do UBND tỉnh quy định và thay đổi theo khu vực. Đây chính là chỗ anh phải hỏi rõ trước khi mua: phần đất anh định mua có đủ điều kiện tách thành sổ riêng không. Nếu người bán né câu này, anh nên dừng lại.
Việc làm được hôm nay: hỏi thẳng người bán phần đất có đủ diện tích tối thiểu để tách sổ riêng không, yêu cầu xem giấy chứng nhận và kiểm tra tình trạng tranh chấp, kê biên. Cần tôi tra giúp điều kiện tách thửa cho một lô cụ thể ở Long Thành, anh nhắn qua Zalo.
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Sổ chung, đồng sở hữu nghĩa là gì?
Theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận; nếu những người này có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
6.2 Có nên mua đất sổ chung không?
Không phải cứ sổ chung là xấu. Có trường hợp hợp lý, ví dụ anh em trong nhà cùng mua một thửa lớn rồi tính tách sau, hoặc thửa đã đủ điều kiện tách và các bên thống nhất lộ trình tách sổ ngay sau khi mua.
6.3 Muốn tách sổ riêng cần những gì?
Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc tách thửa tại Điều 220. Quan trọng nhất với đất chung: thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; nếu nhỏ hơn thì buộc phải hợp với thửa liền kề chứ không tách rời được.
