Ở Long Thành, không ít lô đất được rao bán chỉ có giấy viết tay, chưa có sổ. Giá thường mềm hơn, nên anh dễ bị cuốn vào. Câu hỏi anh hay đặt ra: mua giấy tay như vậy sau này có làm được sổ đỏ không?
Tôi trả lời thẳng: có trường hợp làm được, có trường hợp không, và rủi ro lớn hơn nhiều so với mua đất đã có sổ. Tôi viết bài này để anh biết mình đang bước vào vùng nào trước khi đặt cọc.
1. Đất không giấy tờ có được cấp sổ không?
Theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024), Điều 138 quy định việc cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Nói cách khác, luật có mở đường để đất không giấy tờ được xem xét cấp sổ, nhưng kèm điều kiện.
Điều kiện cốt lõi là: đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 cũng mở rộng mốc thời gian xét công nhận, theo đó đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét cấp sổ nếu đáp ứng điều kiện. Đây là điểm cởi mở hơn so với trước.
2. Giấy tay khác gì với không giấy tờ?
Anh cần phân biệt hai chuyện. Một là bản thân thửa đất có đủ điều kiện được cấp sổ hay không, chuyện này theo Điều 138 như trên. Hai là tờ giấy mua bán viết tay giữa anh và người bán có giá trị pháp lý ra sao.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành phải được công chứng hoặc chứng thực. Giấy mua bán viết tay không công chứng thường bị xem là vô hiệu về hình thức. Hệ quả là anh không thể dùng tờ giấy tay đó để sang tên trực tiếp sang mình, mà việc anh có được công nhận quyền sử dụng đất hay không còn phụ thuộc nguồn gốc đất và thiện chí của bên bán.
| Tiêu chí | Đất đã có sổ | Đất mua giấy tay, chưa sổ |
|---|---|---|
| Hợp đồng | Công chứng, có giá trị pháp lý | Viết tay, thường vô hiệu về hình thức |
| Sang tên | Sang tên trực tiếp được | Không sang tên trực tiếp được |
| Rủi ro tranh chấp | Thấp hơn | Cao, phụ thuộc thiện chí bên bán |
3. Rủi ro thực tế của mua giấy tay là gì?
Tôi nói thẳng mấy rủi ro hay gặp. Thứ nhất, hợp đồng không công chứng dễ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp, lúc đó anh chỉ còn đòi lại tiền chứ khó giữ được đất. Thứ hai, một mảnh đất giấy tay có thể được bán cho nhiều người. Thứ ba, nếu đất vướng quy hoạch hoặc không đủ điều kiện cấp sổ, anh ôm một tài sản khó ra sổ, khó bán lại. Thứ tư, khi làm thủ tục công nhận, anh vẫn phụ thuộc bên bán ký giấy tờ, nếu họ không hợp tác thì rất mệt.
4. Chỗ tôi phải nói thẳng
Những gì tôi nêu ở đây là khung chung theo Luật Đất đai 2024 và Điều 138 để anh tham khảo. Mỗi thửa đất một hoàn cảnh nguồn gốc khác nhau, nên tôi không thể khẳng định một lô giấy tay cụ thể chắc chắn được cấp sổ. Anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai, bộ phận một cửa cấp xã trước khi áp dụng cho trường hợp của mình. Ai hứa chắc chắn ra sổ cho đất giấy tay mà chưa kiểm tra nguồn gốc, quy hoạch thì anh nên dè chừng.
Việc anh làm được ngay hôm nay: ưu tiên những lô đã có sổ; nếu buộc phải xem đất chưa sổ thì yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ nguồn gốc, tra quy hoạch sử dụng đất và điều kiện cấp sổ của đúng thửa đó. Nếu anh đang cân nhắc một lô quanh khu vực sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh kiểm tra pháp lý và nguồn gốc trước khi đặt cọc. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ.
