Trong cả quá trình mua đất, đặt cọc là bước mà người mua dễ mất tiền oan nhất. Chốt vội một tờ giấy cọc viết tay, đến lúc có chuyện mới đọc kỹ thì đã muộn. Tôi viết bài này để anh nắm luật chơi trước khi đặt bút ký và chuyển tiền cọc.
1. Đặt cọc theo luật là gì
Đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo khoản 1, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nói đơn giản, tiền cọc là cam kết: anh giữ chỗ lô đất, bên bán giữ lời không bán cho người khác, hai bên hẹn ngày ra công chứng hợp đồng chính thức.
2. Phạt cọc: con số anh phải nhớ
Khoản 2 Điều 328 quy định rất rõ về xử lý khi một bên không thực hiện. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất số tiền cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc — tức là đền gấp đôi — trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Đây là điểm quan trọng: mức phạt cọc mặc định của luật là trả lại cọc cộng một khoản bằng cọc. Nếu anh muốn mức phạt khác, phải ghi rõ trong hợp đồng, vì luật cho phép thỏa thuận khác đi.
| Bên vi phạm | Hậu quả theo Điều 328 khoản 2 BLDS 2015 |
|---|---|
| Bên đặt cọc (người mua) đổi ý | Mất số tiền đã đặt cọc |
| Bên nhận cọc (người bán) đổi ý | Trả lại cọc + một khoản tương đương (đền gấp đôi) |
| Hai bên có thỏa thuận riêng | Áp dụng theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng |
3. Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý
Pháp luật không khống chế mức tiền cọc. Trên thị trường, mức cọc thường dao động khoảng 10 đến 30 phần trăm giá trị lô đất, nhưng đó là thông lệ, không phải quy định bắt buộc. Lời khuyên của tôi: cọc vừa đủ để ràng buộc hai bên, đừng cọc quá nhiều khi chưa kiểm tra xong pháp lý, vì nếu phát hiện vấn đề mà bên bán cố tình gây khó, lấy lại khoản cọc lớn rất mệt.
4. Những điều khoản nên có
Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, viết tay vẫn có giá trị pháp lý, nhưng nên công chứng để chắc chắn khi giá trị lớn. Dù công chứng hay không, hợp đồng nên có: thông tin đầy đủ hai bên; thông tin thửa đất (số tờ, số thửa, diện tích, địa chỉ); giá chuyển nhượng; số tiền cọc và thời hạn; thời hạn ký hợp đồng công chứng chính thức; thỏa thuận phạt cọc; cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý (sổ thật, không tranh chấp, không thế chấp); và cách giải quyết tranh chấp.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Tôi dẫn Điều 328 để anh tự tra; ngoài quy định phạt cọc, mọi điều khoản còn lại là do hai bên thỏa thuận, nên tờ giấy cọc càng rõ thì anh càng ít rủi ro. Và nhớ: trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra sổ và quy hoạch cho xong, vì sau khi tiền cọc đã trao thì thế của anh yếu hẳn.
Việc làm được hôm nay: đừng ký giấy cọc in sẵn của bên bán mà chưa đọc kỹ; yêu cầu ghi rõ thời hạn công chứng và cam kết pháp lý. Cần tôi xem giúp một hợp đồng đặt cọc hoặc kiểm pháp lý lô đất ở Long Thành trước khi cọc, anh nhắn qua Zalo.
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Đặt cọc theo luật là gì?
Đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo khoản 1, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
6.2 Phạt cọc được tính như thế nào?
Khoản 2 Điều 328 quy định rất rõ về xử lý khi một bên không thực hiện. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất số tiền cọc.
6.3 Điều gì về hợp đồng đặt cọc cần nói thẳng?
Tôi dẫn Điều 328 để anh tự tra; ngoài quy định phạt cọc, mọi điều khoản còn lại là do hai bên thỏa thuận, nên tờ giấy cọc càng rõ thì anh càng ít rủi ro.
