Khi anh mua một lô mặt đường ở Long Thành, diện tích ghi trên sổ chưa chắc là diện tích anh được xây kín. Một phần có thể nằm trong lộ giới, phần khác phải lùi theo chỉ giới xây dựng. Ba khái niệm lộ giới, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng hay bị gọi lẫn, dẫn tới mua xong mới biết mình mất một dải đất trước nhà. Tôi viết bài này để anh phân biệt rõ.
1. Chỉ giới đường đỏ là gì
Theo Luật Xây dựng 2014 (khoản 5 Điều 3), chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Nói cách khác, bên trong chỉ giới đường đỏ là phần được xây; bên ngoài là phần thuộc về đường và hạ tầng.
2. Chỉ giới xây dựng là gì
Cũng theo Luật Xây dựng 2014 (khoản 6 Điều 3), chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, hoặc lùi vào sâu hơn tùy quy hoạch của tuyến đường. Khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được gọi là khoảng lùi, quy định trong quy chuẩn quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD). Khi khoảng lùi bằng không thì hai chỉ giới trùng nhau.
3. Vậy lộ giới là gì
Lộ giới là cách gọi quen thuộc để chỉ toàn bộ bề rộng của con đường theo quy hoạch, được giới hạn bởi hai chỉ giới đường đỏ ở hai bên. Lộ giới bao gồm cả phần đường sẽ được mở rộng trong tương lai, chứ không chỉ là mặt đường hiện hữu. Đây là lý do một con đường nhỏ hiện nay vẫn có thể có lộ giới rộng, và phần đất của anh nằm trong lộ giới đó thì sau này có thể bị thu hồi để mở đường.
| Khái niệm | Ý nghĩa |
|---|---|
| Lộ giới | Toàn bộ bề rộng đường theo quy hoạch (gồm cả phần mở rộng tương lai) |
| Chỉ giới đường đỏ | Hai mép ranh của lộ giới, phân chia đất xây dựng và đất giao thông |
| Chỉ giới xây dựng | Đường giới hạn đặt công trình chính, thường lùi vào trong |
4. Vì sao điều này quan trọng với tiền của anh
Một lô 5 mét mặt tiền, nếu dính lộ giới mở rộng và phải lùi chỉ giới xây dựng, phần đất xây được thực tế có thể ngắn hơn chiều sâu ghi trên sổ khá nhiều. Khi định giá, anh phải tính phần xây được, không phải chỉ nhìn tổng diện tích. Lô mặt đường lớn mà dính lộ giới sâu đôi khi lại kém giá trị sử dụng hơn một lô trong khu dân cư ổn định.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Con số lộ giới và khoảng lùi cụ thể của từng tuyến do quy hoạch của địa phương quy định, tôi không thể suy đoán cho một tuyến mà chưa tra. Anh nên hỏi lộ giới của đúng tuyến đường trước thửa đất tại cơ quan quản lý xây dựng hoặc bộ phận một cửa cấp xã, và xem thông tin quy hoạch tuyến đường đó.
Việc làm được hôm nay: trước khi mua đất mặt đường, hỏi rõ lộ giới tuyến đường và chỉ giới xây dựng áp dụng cho thửa, rồi tính lại phần đất thực sự được xây. Cần tôi tra giúp lộ giới cho một lô ở Long Thành, anh nhắn qua Zalo.
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Chỉ giới đường đỏ là gì?
Theo Luật Xây dựng 2014 (khoản 5 Điều 3), chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
6.2 Chỉ giới xây dựng là gì?
Cũng theo Luật Xây dựng 2014 (khoản 6 Điều 3), chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, hoặc lùi vào sâu hơn tùy quy hoạch của tuyến đường.
6.3 Lộ giới là gì?
Lộ giới là cách gọi quen thuộc để chỉ toàn bộ bề rộng của con đường theo quy hoạch, được giới hạn bởi hai chỉ giới đường đỏ ở hai bên. Lộ giới bao gồm cả phần đường sẽ được mở rộng trong tương lai, chứ không chỉ là mặt đường hiện hữu.
