Anh đặt cọc mua đất mà không có hợp đồng rõ ràng — nếu xảy ra tranh chấp, anh gần như không có căn cứ để đòi lại tiền. Tôi đã xem qua nhiều vụ tranh chấp cọc đất tại Long Thành và rút ra 6 điều khoản bắt buộc phải có.
1. Cơ sở pháp lý của hợp đồng đặt cọc
Đặt cọc mua bán bất động sản được điều chỉnh bởi Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: nếu bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng, mất cọc; nếu bên nhận cọc vi phạm, phải trả lại cọc và phạt thêm một khoản tương đương tiền cọc (phạt cọc). Tham khảo: thuvienphapluat.vn.
Hợp đồng đặt cọc BĐS không bắt buộc phải công chứng theo Luật Dân sự 2015, nhưng bắt buộc phải lập văn bản. Không lập văn bản = hợp đồng vô hiệu.
2. điều khoản không được thiếu
2.1 . Mô tả lô đất chi tiết đến từng con số
Ghi: số thửa, số tờ, xã, diện tích (m²), địa chỉ thực địa, số GCN nếu đã có. Không chỉ ghi "lô đất tại xã Long Phước" — tranh chấp hay xảy ra khi mô tả mơ hồ.
2.2 . Số tiền cọc và hình thức thanh toán
Ghi rõ số tiền bằng số VÀ bằng chữ. Ghi phương thức: tiền mặt hay chuyển khoản, nếu chuyển khoản ghi rõ tài khoản của bên nhận. Giữ biên lai chuyển khoản/biên nhận.
2.3 . Giá bán chính thức và thời hạn công chứng
Ghi giá bán toàn bộ lô đất (không phải giá trên hợp đồng công chứng sau này). Ghi thời hạn: "hai bên sẽ ký hợp đồng công chứng trước ngày DD/MM/YYYY". Nếu không có ngày cụ thể, bên nào muốn kéo dài đều có thể vin vào để thoái thác.
2.4 . Điều kiện về pháp lý — "chỉ ký công chứng khi..."
Liệt kê điều kiện: sổ không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên, không vi phạm quy hoạch. Nếu sau khi đặt cọc phát hiện lô đất đang thế chấp ngân hàng hoặc dính quy hoạch, anh có căn cứ đòi lại cọc mà không bị xem là "tự ý hủy hợp đồng".
2.5 . Ai chịu thuế, phí
Ghi rõ bên nào chịu thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ, phí công chứng. Không thống nhất từ đầu thì cãi nhau khi đến bước thanh toán.
2.6 . Điều khoản phạt cọc — viết rõ, không để mặc định
Luật đã quy định phạt cọc mặc định (bên nhận cọc trả gấp đôi nếu vi phạm), nhưng anh vẫn nên viết lại trong hợp đồng để tránh tranh cãi về cách hiểu. Thêm: thời hạn hoàn trả tiền sau khi xác nhận vi phạm — ví dụ "trong vòng 7 ngày làm việc".
3. Điều tôi thấy hay bị bỏ qua
Anh chị hay ký tắt hợp đồng cọc soạn vội trên điện thoại, không có người làm chứng. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án xét xem chữ ký có đúng không, có bị ép buộc không — nếu hợp đồng thiếu điều khoản hoặc mơ hồ, tòa thường không thể xử rõ ràng cho bên nào.
Tôi không tư vấn anh bỏ qua bước công chứng hợp đồng cọc — chi phí công chứng hợp đồng cọc không nhiều (thường dưới 500 nghìn) nhưng tạo bằng chứng pháp lý chắc chắn hơn nhiều so với văn bản tay.
4. bước anh nên làm ngay hôm nay
- Trước khi đặt cọc, tra cứu thửa đất tại Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Long Thành để xác nhận không có thế chấp, không tranh chấp.
- Dùng mẫu hợp đồng đặt cọc đầy đủ (văn phòng công chứng nào cũng có sẵn mẫu — anh có thể đề nghị họ soạn cho dù hợp đồng công chứng chính thức chưa ký).
- Nếu anh đang cân nhắc lô đất cụ thể và muốn tôi đọc hợp đồng cọc trước khi ký, nhắn Zalo 0931 000 008.
Tham khảo: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; Luật Kinh doanh BĐS 2023. Tra cứu đầy đủ tại thuvienphapluat.vn.
