Năm 2026 là lần đầu tiên TP. Đồng Nai áp dụng hệ số K điều chỉnh giá đất theo cơ chế mới của Luật Đất đai 2024. Người đang giữ đất ở Long Thành cần hiểu rõ điều này vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền nghĩa vụ khi cấp sổ, khi bồi thường, và khi kê khai thuế chuyển nhượng.
1. Hệ số K là gì và vì sao lần đầu áp dụng lại quan trọng?
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành được cập nhật hằng năm thay vì 5 năm một lần như trước. Hệ số K là hệ số điều chỉnh nhân với bảng giá đất đó để ra giá đất cụ thể dùng trong tính toán nghĩa vụ tài chính — tiền sử dụng đất khi cấp sổ, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất, và cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng.
Trước đây theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất thường thấp hơn giá thị trường 3 đến 5 lần, và hệ số K dùng để kéo gần về thị trường. Với Luật 2024, bảng giá đất tiệm cận thị trường hơn nên hệ số K không còn cách biệt lớn như trước — nhưng cơ chế vẫn còn đó và con số cụ thể vẫn do UBND tỉnh quyết định từng năm.
2. Tác động cụ thể với đất ở Long Thành
Tôi ghi ra ba nhóm người bị tác động trực tiếp:
- Người chờ cấp sổ lần đầu: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm nhà nước ra thông báo nộp tiền. Nếu hồ sơ nộp trước ngày hệ số K mới có hiệu lực nhưng chưa có thông báo nộp tiền, thì khi thông báo được phát hành theo hệ số K mới, mức tiền cao hơn hẳn so với ước tính ban đầu. Thực tế có hồ sơ nộp từ năm 2024 mà đến 2026 mới có thông báo.
- Người bán đất nhận chuyển nhượng: Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính theo công thức 2% nhân giá chuyển nhượng, hoặc giá nhà nước nếu kê khai thấp hơn. Khi giá nhà nước tăng lên sát thị trường, người kê khai thấp sẽ bị áp theo bảng nhà nước và nghĩa vụ không giảm mà còn tăng thêm rủi ro pháp lý.
- Người bị thu hồi đất: Tiền bồi thường dựa trên giá đất nhà nước nhân hệ số K và các điều chỉnh khác. Đây là điểm nhạy cảm nhất ở Long Thành vì dự án sân bay và các dự án hạ tầng vẫn đang tiếp tục thu hồi diện tích lớn trong khu vực.
3. Con số cụ thể ở đâu?
Hệ số K cụ thể cho từng xã và từng loại đường ở Long Thành nằm trong phụ lục của Quyết định UBND TP. Đồng Nai về điều chỉnh bảng giá đất năm 2026. Tôi không in lại đây vì bảng rất dài và cần đọc đúng hàng đúng cột theo vị trí đất của từng người.
Cách tra: vào cổng thông tin điện tử UBND tỉnh Đồng Nai, tìm trong mục Văn bản quy phạm pháp luật, lọc theo năm 2026, từ khoá "điều chỉnh bảng giá đất" hoặc "hệ số K". Hoặc ra trực tiếp UBND huyện Long Thành và hỏi cán bộ địa chính xã đang có đất. Nguồn tổng hợp đáng tin cậy là danviet.vn đã đưa tin về lần áp dụng đầu tiên này với trích dẫn từ Sở TN&MT Đồng Nai.
4. Điều nào tôi không đủ cơ sở để khẳng định?
Tôi không có con số hệ số K theo từng xã để in ra bài này, vì nó phụ thuộc vào vị trí mặt tiền đường nào, loại đất gì, và hồ sơ đang ở giai đoạn nào. Và tôi không biết hệ số K 2026 cao hơn hay thấp hơn 2025 theo từng khu vực cụ thể — đó là thông tin cần đọc văn bản gốc.
Bài này chỉ giúp anh hiểu cơ chế để biết mình bị ảnh hưởng ở khâu nào, và biết cần hỏi cán bộ địa chính điều gì. Đó là giá trị tôi có thể cung cấp.
Anh cần ước tính nghĩa vụ tài chính cho lô đất Long Thành đang giữ hoặc đang cần cấp sổ, nhắn Zalo 0931000008 — tôi đọc sổ và tính sơ bộ cho anh.
Tham khảo: Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15); thông tin lần áp dụng đầu tiên từ danviet.vn. Đây là bài giải thích cơ chế, không phải tư vấn pháp lý — hỏi luật sư hoặc công chứng viên nếu cần ý kiến chính thức.
