Khi anh làm thủ tục đất ở Long Thành — nộp tiền chuyển mục đích, đóng lệ phí trước bạ, hay bị thu hồi và nhận bồi thường — cán bộ sẽ nhắc tới một thứ gọi là bảng giá đất. Nhiều anh nhầm bảng giá đất của Nhà nước với giá thị trường, rồi ngạc nhiên vì sao hai con số lệch nhau xa. Tôi viết bài này để anh phân biệt được, và biết tra ở đâu.
1. Bảng giá đất Đồng Nai 2026 là văn bản nào
Bảng giá đất đang áp dụng tại Đồng Nai được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua tại Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND, có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/01/2026. Đây là bảng giá đất lần đầu ban hành sau khi tỉnh sắp xếp lại đơn vị hành chính, nên nó bao quát cả địa bàn tỉnh mới. Căn cứ pháp lý là khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024: UBND tỉnh xây dựng bảng giá, trình HĐND tỉnh quyết định.
Điểm anh cần nhớ: bảng giá đất là giá do Nhà nước quy định theo từng tuyến đường, từng vị trí, từng loại đất. Nó không phải giá rao, cũng không phải giá anh mua bán thật ngoài thị trường. Trên cùng một tuyến ở Long Thành, giá thị trường có thể cao hơn bảng giá nhiều lần.
2. Bảng giá này dùng để tính những khoản gì
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được dùng làm căn cứ cho nhiều nghĩa vụ tài chính. Với người dân Long Thành, những khoản thường gặp nhất là:
| Khoản | Vai trò của bảng giá đất |
|---|---|
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích | Tính phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá |
| Lệ phí trước bạ | Giá tính lệ phí trước bạ nhà đất căn cứ bảng giá do tỉnh ban hành |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Tính trên giá đất theo bảng giá |
| Tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá | Làm cơ sở xác định |
Riêng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, giá tính thuế lấy theo giá ghi trên hợp đồng, nhưng nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá thì cơ quan thuế áp theo bảng giá. Vì vậy bảng giá đất năm 2026 tăng cũng kéo theo nhiều khoản nghĩa vụ tăng.
3. Khoảng giá rộng tới đâu
Bảng giá đất của tỉnh trải rất rộng theo khu vực: mức cao nhất thuộc về đất ở tại các trục trung tâm đô thị, còn mức thấp nhất rơi vào đất nông nghiệp ở vùng xa. Với Long Thành, anh nên tra đúng tuyến đường và vị trí thửa đất của mình, vì ngay trong một xã, giá đất mặt tiền đường lớn và giá đất trong hẻm đã khác nhau nhiều.
4. Tra bảng giá ở đâu cho đúng
Anh có thể tra toàn văn Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND và các phụ lục bảng giá trên cổng thông tin của HĐND, UBND tỉnh Đồng Nai, hoặc các trang văn bản pháp luật. Khi tra, chú ý tìm đúng tên xã, tên tuyến đường sau khi địa giới đã sắp xếp lại, vì một số tên gọi đã thay đổi.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Tôi dẫn số hiệu Nghị quyết HĐND vì đó là văn bản được công bố; anh nên mở đúng phụ lục của tuyến đường mình quan tâm để lấy con số chính xác, đừng lấy con số cao nhất hay thấp nhất rồi suy cho thửa của mình. Và nhắc lại: bảng giá Nhà nước không phải giá mua bán thật — khi định giá để mua hay bán, anh vẫn phải nhìn giao dịch thực tế quanh khu vực.
Việc làm được hôm nay: xác định đúng xã và tuyến đường của thửa đất, mở phụ lục bảng giá tương ứng, rồi nhẩm thử các khoản nghĩa vụ trước khi quyết định. Cần đối chiếu giữa bảng giá và giá thị trường cho một lô cụ thể ở Long Thành, anh nhắn tôi.
6. Câu hỏi thường gặp
6.1 Bảng giá đất Đồng Nai 2026 là văn bản gì?
Đây là bảng giá đất lần đầu ban hành sau khi tỉnh sắp xếp lại đơn vị hành chính, nên nó bao quát cả địa bàn tỉnh mới. Căn cứ pháp lý là khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024: UBND tỉnh xây dựng bảng giá, trình HĐND tỉnh quyết định.
6.2 Bảng giá đất dùng để tính những khoản nào?
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được dùng làm căn cứ cho nhiều nghĩa vụ tài chính. Vì vậy bảng giá đất năm 2026 tăng cũng kéo theo nhiều khoản nghĩa vụ tăng.
6.3 Khoảng giá trong bảng giá đất rộng đến đâu?
Với Long Thành, anh nên tra đúng tuyến đường và vị trí thửa đất của mình, vì ngay trong một xã, giá đất mặt tiền đường lớn và giá đất trong hẻm đã khác nhau nhiều.
