Từ 01/01/2026, tỉnh Đồng Nai dùng một bảng giá đất mới cho toàn tỉnh sau sắp xếp. Anh đang nhắm đất ở Long Thành, Long Phước, Bình An, An Phước, Phước Thái hay Xuân Đường thì đây là con số anh sẽ gặp khi đi nộp thuế, nộp lệ phí, hoặc khi Nhà nước thu hồi đất. Tôi viết bài này để anh hiểu bảng giá đó là gì, tra ở đâu, và dùng để tính những khoản nào — tránh nhầm nó với giá anh phải trả cho chủ đất.
1. Bảng giá đất Đồng Nai 2026 là văn bản nào?
Đó là Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND do Hội đồng nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành ngày 10/12/2025, quy định bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (sau sắp xếp), áp dụng từ 01/01/2026. Nghị quyết gồm 3 điều cùng quy định kèm theo và 8 phụ lục, chia theo từng loại đất và từng khu vực.
Tôi nói rõ cách tôi kiểm chứng để anh tự tra lại: tôi lấy số hiệu, ngày ban hành và các căn cứ áp dụng từ bản đăng trên thuvienphapluat.vn. Các con số giá từng tuyến đường nằm trong 8 phụ lục của chính nghị quyết — anh nên đọc trực tiếp bản gốc, không lấy qua lời kể.
2. Bảng giá đất khác giá thị trường thế nào?
Đây là chỗ nhiều người nhầm. Bảng giá đất là giá do Nhà nước ban hành, dùng cho các nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính. Giá thị trường là giá anh thực sự thương lượng với chủ đất. Ở khu vực quanh sân bay Long Thành, giá thị trường thường cao hơn nhiều lần so với giá trong bảng. Vì vậy khi tính thuế, phí thì căn cứ bảng giá (hoặc giá ghi trên hợp đồng nếu cao hơn); còn khi mua bán thì anh trả theo giá thỏa thuận.
Để anh hình dung độ rộng của bảng giá toàn tỉnh: theo bản tin trên thuvienphapluat.vn, giá đất ở cao nhất trong bảng là 49.500.000 đồng/m² và thấp nhất khoảng 81.000 đồng/m² (ở xã Đăk Lua). Mức của từng tuyến tại 6 xã Long Thành nằm đâu đó trong khoảng này, tùy vị trí, nên tôi không nêu một con số cụ thể cho tuyến đường nào — anh phải tra đúng dòng của thửa mình.
3. Bảng giá đất dùng để tính những khoản gì?
Theo Nghị quyết 28/2025/NQ-HĐND và Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính nhiều khoản. Tôi gom lại những khoản người mua đất 6 xã Long Thành hay gặp nhất.
| Khoản | Vai trò của bảng giá đất |
|---|---|
| Lệ phí trước bạ | Tính bằng giá đất trong bảng × diện tích × 0,5% (nếu giá hợp đồng cao hơn thì lấy giá hợp đồng) |
| Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp | Tính trên giá đất trong bảng |
| Tiền sử dụng đất | Khi công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích cho hộ gia đình, cá nhân |
| Tiền thuê đất | Khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm |
| Bồi thường khi thu hồi | Là một trong các căn cứ xác định mức bồi thường về đất |
| Giá khởi điểm đấu giá | Khi đất đã có hạ tầng kỹ thuật, dùng làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất |
| Xử phạt, lệ phí quản lý đất đai | Căn cứ tính tiền phạt vi phạm và các khoản lệ phí |
4. Tra bảng giá cho thửa đất ở 6 xã Long Thành thế nào?
Các xã hiện nay là Long Thành, Long Phước, Bình An, An Phước, Phước Thái và Xuân Đường. Nếu trong giấy tờ cũ anh thấy tên như Lộc An (nay thuộc xã Long Thành), Phước Bình (nay là xã Phước Thái) hay Tam An, Bình Sơn (các xã cũ), anh cần quy về đúng tên xã và tuyến đường hiện hành rồi mới dò bảng. Lưu ý xã Suối Trầu đã giải thể từ 2019, không còn là đơn vị để tra giá.
Bốn bước tôi vẫn làm: một, xác định đúng xã và tên đường/khu vực của thửa trên sổ. Hai, mở đúng phụ lục theo loại đất (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp...). Ba, dò dòng tương ứng tuyến đường và vị trí (vị trí 1 mặt tiền, vị trí 2, 3... giá giảm dần). Bốn, nhân với diện tích và tỉ lệ của từng khoản để ra số tiền.
5. Chỗ dữ liệu còn yếu, anh cần tự kiểm
Tôi nói thẳng: tên tuyến đường trong phụ lục có thể chưa khớp ngay với cách gọi địa phương, nhất là ở các khu vực vừa sắp xếp. Bảng giá cũng được tỉnh rà soát, điều chỉnh hằng năm để áp dụng từ 01/01 năm sau, nên con số năm nay có thể đổi. Vì vậy trước khi nộp hồ sơ, anh nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai tại xã nơi có đất để chốt đúng dòng giá và vị trí.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi xuống tiền, anh nên kiểm tra hồ sơ pháp lý từng thửa và đối chiếu bảng giá với cơ quan chức năng tại xã. Nếu anh cần, tôi nhận săn đất theo yêu cầu ở 6 xã Long Thành, ký gửi mua bán, và hỗ trợ tra bảng giá, ước tính thuế phí cùng đọc quy hoạch từng thửa trước khi anh đặt cọc.
Đọc thêm
Lệ phí trước bạ khi mua đất ở Long Thành 2026: mức 0,5%, tính trên giá nào và khi nào được miễnKhoản dùng trực tiếp bảng giá đất để tính, anh nên đọc kèm.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất Long Thành 2026: cách tính 2%, kê khai và miễn giảmHiểu luôn khoản thuế khi sang nhượng để tính đủ nghĩa vụ tài chính.
Đền bù khi bị thu hồi đất làm sân bay Long Thành: quy trình, mức tính và những gì tôi thấy thực tếBảng giá đất là một căn cứ xác định mức bồi thường khi thu hồi.
Sổ đỏ, sổ hồng và giấy chứng nhận mẫu mới ở Long Thành: phân biệt cho người mua đấtĐọc đúng loại đất và vị trí trên sổ mới dò được đúng dòng bảng giá.
