Mỗi tin rao đất ở Long Thành đều kèm một danh sách đường. Nghe qua thì tuyến nào cũng sắp làm, cũng sắp thông, cũng sắp đổi đời khu đất.
Nên tôi làm một việc đơn giản: đếm.
Trong 269 tin đăng công khai ngày 10/09/2026, tôi đếm xem mỗi tuyến được nhắc trong bao nhiêu tin.
1. Bảng đếm
| Tuyến | Số tin nhắc |
|---|---|
| Quốc lộ 51 | 56 |
| Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây | 42 |
| Cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu | 23 |
| Vành đai 3 | 15 |
| Đường 25B / 25C | 14 |
| Vành đai 4 | 10 |
| ĐT 769 / 769D | 6 |
| ĐT 770B | 6 |
Quốc lộ 51 đứng đầu, gấp gần chín lần ĐT 769.
Nhưng số lần được nhắc không nói lên giá trị. Nó chỉ nói lên tuyến nào dễ kể, tuyến nào ai cũng biết tên. Tôi tách hai nhóm cho anh.
2. Nhóm một: đường đã chạy được rồi
Quốc lộ 51 là trục xương sống đã có từ lâu. Nó không phải tin mới. Đất mặt tiền quốc lộ 51 đắt vì nó đang khai thác được ngay — mở quán, mở kho, cho thuê mặt bằng.
Nhưng mặt tiền quốc lộ cũng có hai mặt. Lộ giới rộng, hành lang an toàn đường bộ ăn vào phần đất, và phần bị hành lang thì không xây cố định được. Tôi từng thấy lô rao "mặt tiền quốc lộ, 200 mét vuông" mà thực tế phần xây được chỉ còn hơn một nửa.
Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây cũng đang chạy. Nhưng anh lưu ý: cao tốc chỉ có giá trị ở chỗ có nút giao. Đất nằm cạnh cao tốc mà cách nút giao hai chục cây thì chỉ được cái tiếng ồn, không được cái tiện.
Câu hỏi đúng không phải "cách cao tốc bao xa" mà là "cách nút giao nào, bao xa".
3. Nhóm hai: đường đang làm hoặc mới trên giấy
Cao tốc Biên Hoà – Vũng Tàu, vành đai 3, vành đai 4, các tuyến T01, T02 nối sân bay, 25B, 25C, ĐT 770B — nhóm này được nhắc nhiều vì nghe hấp dẫn. Nhưng mỗi tuyến đang ở một giai đoạn rất khác nhau: có tuyến đang thi công, có tuyến mới phê duyệt, có tuyến còn nằm trong quy hoạch dài hạn.
Với nhóm này, tôi có ba nguyên tắc.
Nguyên tắc một: đừng trả tiền hôm nay cho con đường của năm sau. Người bán tính giá theo viễn cảnh tuyến đường xong. Nếu anh trả đúng giá đó, thì phần lợi nhuận của anh đã bị lấy trước mất rồi. Anh chỉ còn lại rủi ro chờ đợi.
Nguyên tắc hai: đường đi qua gần thì tốt, đi xuyên qua đất thì khác hẳn. Tuyến chạy cách lô vài trăm mét là hưởng lợi. Tuyến cắt qua chính thửa của anh là bị thu hồi một phần. Hai chuyện ngược nhau hoàn toàn, mà trong tin rao thường viết giống nhau: "nằm ngay tuyến vành đai".
Nguyên tắc ba: xem văn bản, đừng xem bản đồ vẽ tay. Rất nhiều ảnh bản đồ tuyến đường lan truyền trong giới môi giới là ảnh tự vẽ, tự tô màu. Anh hỏi thẳng: căn cứ vào quyết định nào, số bao nhiêu, ngày nào. Không có số quyết định thì coi như chưa có gì.
4. Cách tôi đọc một danh sách đường trong tin rao
Tôi gạch bỏ hết những tuyến chưa khởi công. Không phải vì chúng không thật, mà vì chúng chưa đổi được đời sống hằng ngày của lô đất.
Rồi tôi nhìn phần còn lại và hỏi đúng một câu: hôm nay, ra khỏi lô đất này, tôi đi đâu được?
Ra chợ mấy phút. Ra trường học mấy phút. Ra quốc lộ mấy phút. Xe tải vào tận nơi được không. Trời mưa đường có lầy không.
Những con số đó mới là thứ quyết định lô đất có người thuê, có người mua lại hay không. Còn danh sách tuyến đường tương lai thì để đó — nó là phần thưởng nếu tới, không phải lý do để trả thêm tiền hôm nay.
Số liệu số tin nhắc lấy từ 269 tin đăng bất động sản công khai liên quan địa bàn Long Thành, ghi nhận ngày 10/09/2026. Đây là con số đo tần suất người bán nhắc tên tuyến, không phải đánh giá tiến độ hay giá trị của tuyến.
