Anh xem một lô đất, tin rao ghi "thổ cư". Mở sổ ra thì thấy hai dòng: một phần là đất ở, một phần là đất trồng cây lâu năm.
Chuyện này rất phổ biến ở Long Thành. Tôi gặp gần như mỗi tuần.
Câu hỏi tiếp theo luôn là: phần chưa lên thổ đó, muốn lên thì mất bao nhiêu, mất bao lâu, có chắc lên được không.
Tôi trả lời từng ý.
1. Trước hết: có được lên không, ai cho phép
Chuyển từ đất nông nghiệp — bao gồm đất trồng cây lâu năm — sang đất ở là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Không phải cứ nộp tiền là xong.
Điều kiện then chốt: phần đất anh muốn chuyển phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được duyệt. Nếu quy hoạch chỗ đó không phải đất ở, thì có tiền cũng không chuyển được.
Đây là lý do tôi luôn tra quy hoạch trước khi bàn giá. Tra trước mất mười lăm phút. Tra sau mất cả cuộc mua bán.
2. Tiền phải nộp — khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất
Khi chuyển mục đích, khoản nặng nhất là tiền sử dụng đất, tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp của thửa đó, theo bảng giá đất của tỉnh.
Có một điểm mới anh cần biết. Từ năm 2026, với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất đã có đất ở — đúng tình huống lô đất tôi đang nói — mức thu được xác định bằng 30% phần chênh lệch giữa tiền tính theo giá đất ở và tiền tính theo giá đất nông nghiệp.
Ba mươi phần trăm thay vì toàn bộ. Đó là khác biệt rất lớn về số tiền.
Ngoài ra còn lệ phí trước bạ, phí thẩm định, phí đo đạc nếu phải đo lại. Những khoản này nhỏ hơn nhiều nhưng vẫn phải tính vào.
Tôi không đưa ra con số cụ thể cho lô của anh trong bài này, vì nó phụ thuộc bảng giá đất của tỉnh áp cho đúng vị trí thửa. Cùng một xã, hai tuyến đường khác nhau đã ra hai con số khác nhau.
3. Thủ tục đi thế nào
Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo Điều 227 Luật Đất đai 2024. Đường đi tóm gọn:
- Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
- Cơ quan đất đai thẩm tra, xác minh thực địa, đối chiếu quy hoạch
- Ra quyết định cho phép chuyển mục đích
- Nhận thông báo nộp tiền, đi nộp
- Cập nhật, chỉnh lý lại giấy chứng nhận
Thời gian thực tế phụ thuộc hồ sơ và địa phương. Anh nên hỏi thẳng bộ phận một cửa nơi có đất về thời hạn giải quyết hiện hành, đừng nghe theo lời hứa "hai tuần là xong" của bất kỳ ai.
4. Bốn điều tôi luôn dặn khách
Một, tính tiền lên thổ vào giá mua. Nếu lô có 12 mét vuông chưa lên thổ, thì chi phí chuyển mục đích là một phần của giá anh trả cho lô đất. Đừng tính riêng ra rồi tự an ủi là "khoản đó nhỏ".
Hai, tính lại đơn giá thật. Lô 92 mét vuông giá 879 triệu, nghe ra 9,5 triệu một mét. Nhưng nếu chỉ 80 mét là đất ở, thì đơn giá phần đất ở đã là gần 11 triệu. Con số này mới dùng để so với lô khác được.
Ba, hỏi vị trí phần chưa lên thổ nằm ở đâu trong thửa. Nằm phía sau, giáp hàng rào thì không sao. Nằm ngay mặt tiền, chỗ anh định làm cổng làm sân, thì phiền hơn nhiều — vì phần đó chưa xây cố định được.
Bốn, xin xem sổ trước khi đặt cọc, không phải sau. Tôi biết nghe thì hiển nhiên. Nhưng phần lớn người mất tiền oan là vì đặt cọc theo lời kể rồi mới mở sổ ra xem.
5. Vậy có nên mua lô có phần đất nông nghiệp không
Có, nếu quy hoạch cho phép lên thổ, và anh đã tính đủ chi phí vào giá mua.
Không, nếu quy hoạch chỗ đó không phải đất ở, hoặc người bán né tránh khi anh hỏi tới chuyện này.
Đất không xấu vì có phần nông nghiệp. Nó chỉ xấu khi anh trả tiền cho nó như thể toàn bộ đã là đất ở.
Bài viết mang tính tham khảo, căn cứ Luật Đất đai 2024 (Điều 227), Nghị quyết 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực tại thời điểm 10/09/2026. Quy định và bảng giá đất có thể thay đổi. Với thửa đất cụ thể, anh nên đối chiếu tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Nguồn tra cứu: Chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư năm 2026 chi phí như thế nào · Điều kiện chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư năm 2026 · Mức tiền chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ 1/1/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15
