Ở Long Thành, không ít người mua một lô đất trồng cây lâu năm hoặc đất lúa rồi xây luôn căn nhà cấp bốn để ở, nghĩ rằng đất của mình thì xây gì cũng được. Đây là hiểu nhầm có thể khiến anh mất cả tiền phạt lẫn công trình.
Tôi viết bài này để anh biết tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm gì, bị xử lý ra sao theo quy định hiện hành, và cần kiểm tra điều gì trước khi mua.
1. Xây nhà trên đất nông nghiệp có phải là vi phạm không?
Có. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, văn bản này thay thế Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sử dụng đất sai mục đích là hành vi vi phạm bị xử phạt hành chính. Xây nhà ở trên đất trồng cây lâu năm (CLN), đất lúa (LUK) khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích chính là một dạng của hành vi này.
Nói cách khác, đất đứng tên anh không có nghĩa anh được tự quyết định dùng vào việc gì. Loại đất ghi trên sổ quyết định anh được làm gì trên đó.
2. Mức phạt xây nhà trên đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích được xác định theo diện tích vi phạm và theo khu vực, phân biệt khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Diện tích vi phạm càng lớn thì mức phạt càng cao, theo các khung mà nghị định quy định.
Tôi cố ý không ghi một con số cụ thể ở đây, vì mức phạt đi theo khung, phụ thuộc diện tích và khu vực của từng trường hợp. Nếu ai đó đọc cho anh một con số chắc nịch mà chưa biết diện tích và vị trí vi phạm, anh nên dè chừng. Con số chính xác phải căn cứ khung quy định áp cho đúng trường hợp.
3. Ngoài phạt tiền còn bị gì nữa?
Đây là phần nhiều người bỏ qua và trả giá đắt. Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có: buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm; và trong trường hợp tương ứng, buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm.
| Hậu quả | Nội dung (theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP) |
|---|---|
| Phạt tiền | Theo khung quy định, tùy diện tích vi phạm và khu vực nông thôn/đô thị |
| Khôi phục | Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất |
| Nộp lại lợi bất hợp pháp | Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do vi phạm |
| Tháo dỡ | Có thể buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm |
4. Người mua nên kiểm tra gì trước khi xuống tiền?
Tôi khuyên anh làm hai việc. Thứ nhất, đọc kỹ dòng loại đất trên sổ: nếu là ONT (đất ở nông thôn) thì mới được xây nhà ở; còn CLN, LUK và các loại đất nông nghiệp khác thì chưa. Thứ hai, nếu lô đất chưa có phần đất ở mà anh có ý định xây, thì phải chuyển mục đích hợp pháp trước, và việc chuyển chỉ được khi phù hợp quy hoạch. Đừng mua đất nông nghiệp rồi trông chờ xây chui.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Những gì tôi nêu là khung chung theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP để anh tham khảo, không phải kết luận cho một trường hợp cụ thể. Mức phạt và biện pháp áp dụng tùy diện tích, khu vực và tình tiết từng vụ việc. Anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng, bộ phận một cửa cấp xã trước khi áp dụng cho trường hợp của mình.
Việc anh làm được ngay hôm nay: kiểm tra loại đất trên sổ của lô định mua (ONT, CLN, LUK...); nếu muốn xây nhà, xác định có sẵn phần đất ở hay phải chuyển mục đích; và tra quy hoạch để biết có chuyển được không. Nếu anh đang cân nhắc một lô quanh khu vực sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh kiểm tra loại đất, quy hoạch và pháp lý trước khi đặt cọc. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ.
