Nhiều lô đất quanh khu vực sân bay Long Thành được chào bán kèm câu nói quen thuộc: bán qua hợp đồng ủy quyền cho nhanh, khỏi sang tên. Nghe thì gọn, nhưng anh cần hiểu đúng bản chất trước khi xuống tiền.
Tôi viết bài này để anh nắm rõ: hợp đồng ủy quyền thật ra trao cho anh quyền gì, khi nào dùng được, và vì sao tôi luôn khuyên ưu tiên sang tên chính chủ thay vì mua qua ủy quyền.
1. Hợp đồng ủy quyền mua bán đất là gì?
Theo Bộ luật Dân sự 2015 với chế định hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Nói cách khác, ủy quyền chỉ trao quyền thay mặt làm một việc, ví dụ thay mặt bán đất, thay mặt làm thủ tục tại cơ quan nhà nước.
Điểm cốt lõi anh phải nhớ: hợp đồng ủy quyền không chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất sang người được ủy quyền. Đất vẫn đứng tên người ủy quyền trên giấy chứng nhận. Người được ủy quyền chỉ là người đại diện làm việc thay, không phải là chủ đất.
2. Vì sao mua đất qua hợp đồng ủy quyền lại rủi ro?
Đây là phần tôi muốn anh đọc kỹ nhất. Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong nhiều trường hợp, trong đó có khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, hoặc khi một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Nghĩa là tờ giấy ủy quyền không bền vững như anh tưởng.
Hãy hình dung: anh trả đủ tiền, nhưng đất vẫn đứng tên người bán. Nếu người bán qua đời, hoặc mất năng lực hành vi, hoặc tự ý tuyên bố chấm dứt ủy quyền, thì quyền của anh theo tờ ủy quyền đứng trước nguy cơ không còn giá trị. Lúc đó đất vẫn thuộc về người đứng tên hoặc rơi vào khối thừa kế của họ, còn anh chỉ nắm một tờ giấy khó thực thi.
Thêm một điểm nữa: người được ủy quyền bán đất không thể tự mình đứng ra ký chuyển nhượng rồi sang tên cho chính mình một cách an toàn, vì như vậy là vừa đại diện bên bán vừa là bên mua cho bản thân, dễ bị xem là giao dịch có xung đột lợi ích và tiềm ẩn vô hiệu. Cách làm này cũng hay bị lợi dụng để né thuế, giấu tình trạng pháp lý thật của thửa đất, nên càng dễ phát sinh tranh chấp về sau.
3. Hợp đồng ủy quyền có cần công chứng không?
Với giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, hợp đồng ủy quyền cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hiện hành thì mới có giá trị pháp lý rõ ràng. Một tờ ủy quyền viết tay, không công chứng, rất khó được cơ quan nhà nước và tổ chức công chứng chấp nhận khi anh đi làm thủ tục. Anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi tổ chức công chứng trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình.
Nhưng xin nói thẳng: việc công chứng chỉ bảo đảm hình thức của tờ ủy quyền, chứ không biến ủy quyền thành hợp đồng mua bán. Công chứng ủy quyền không đồng nghĩa với việc anh đã là chủ đất.
4. Chỗ dễ sai và điều cần kiểm chứng
Chỗ nhiều người sai nhất là nhầm ủy quyền với mua bán. Ký ủy quyền rồi nghĩ mình đã mua xong đất, trong khi tên trên sổ vẫn là người khác. Một chỗ sai khác là nhận ủy quyền của một lô đang có vấn đề pháp lý, ví dụ đang tranh chấp, đang thế chấp, đang vướng quy hoạch, mà không kiểm tra kỹ vì tưởng ủy quyền là giải pháp đi tắt.
Tôi khuyên anh: ưu tiên sang tên chính chủ bằng hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, để đất thật sự đứng tên anh. Chỉ dùng hình thức ủy quyền khi thật sự cần thiết và anh đã hiểu rõ toàn bộ rủi ro ở trên. Mọi nội dung tôi nêu đều theo Bộ luật Dân sự 2015, anh vẫn nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng trước khi quyết định cho trường hợp riêng.
5. Việc anh làm được ngay
Trước khi đồng ý mua một lô đất qua ủy quyền ở Long Thành, anh hãy yêu cầu xem sổ gốc, kiểm tra tên chủ đất, tình trạng pháp lý, rồi cân nhắc chuyển sang phương án sang tên chính chủ. Nếu anh chưa chắc tờ hợp đồng mình đang cầm là ủy quyền hay chuyển nhượng, và lô đất có an toàn để xuống tiền hay không, tôi có thể giúp anh đọc hồ sơ và đối chiếu sổ. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ kiểm tra pháp lý và tư vấn trước khi anh ký.
