Trước khi đặt cọc một lô đất quanh khu vực sân bay Long Thành, câu hỏi quan trọng nhất không phải giá bao nhiêu, mà là đất có đang thế chấp hay bị ngăn chặn giao dịch không. Mua phải lô đang vướng, anh có thể mất cọc, mất tiền, mất cả thời gian theo kiện.
Tôi viết bài này để anh biết đất thế chấp, đất bị ngăn chặn thể hiện ở đâu, và ba cách kiểm tra trước khi xuống tiền.
1. Đất đang thế chấp thì nhìn vào đâu để biết?
Thông tin thế chấp thường được ghi hoặc đính kèm tại trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi chủ đất mang sổ đi vay ngân hàng, nội dung đăng ký thế chấp được cập nhật vào trang bổ sung này. Vì vậy, việc đầu tiên anh cần làm là xem bản gốc của sổ, lật kỹ cả trang bổ sung chứ không chỉ nhìn trang đầu.
Nếu chủ đất chỉ đưa bản photo, viện lý do sổ đang gửi chỗ khác, anh nên dừng lại. Đây là dấu hiệu cần cảnh giác, tôi sẽ nói kỹ ở phần sau.
2. Ba cách kiểm tra đất có thế chấp hoặc bị ngăn chặn
Theo Luật Đất đai 2024 và các quy định về cung cấp thông tin đất đai, anh có thể kiểm tra theo ba hướng.
Cách thứ nhất, xem trực tiếp bản gốc sổ và trang bổ sung. Anh đối chiếu tên chủ đất, thửa đất, số tờ bản đồ, và nhất là phần trang bổ sung xem có nội dung đăng ký thế chấp đang còn hiệu lực hay không.
Cách thứ hai, yêu cầu cung cấp thông tin đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Long Thành. Anh nộp phiếu yêu cầu để cơ quan cung cấp thông tin về thửa đất, trong đó có thể thể hiện tình trạng pháp lý như thế chấp hay hạn chế giao dịch. Đây là kênh chính thống, có giá trị tham khảo cao.
Cách thứ ba, kiểm tra qua tổ chức hành nghề công chứng. Khi anh nhờ công chứng, tổ chức công chứng có thể tra cứu trên hệ thống thông tin ngăn chặn và thông tin công chứng, để biết thửa đất có đang bị thông báo ngăn chặn giao dịch hay đã từng giao dịch ở nơi khác hay chưa.
| Cách kiểm tra | Kiểm được điều gì |
|---|---|
| Xem bản gốc sổ và trang bổ sung | Nội dung đăng ký thế chấp đang còn hiệu lực |
| Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Long Thành | Thông tin pháp lý thửa đất, hạn chế giao dịch |
| Tổ chức hành nghề công chứng | Thông báo ngăn chặn, tình trạng công chứng |
3. Đất bị ngăn chặn giao dịch là thế nào?
Ngoài thế chấp, một thửa đất có thể đang có thông báo ngăn chặn giao dịch. Việc này thường phát sinh khi đất đang có tranh chấp, đang bị áp dụng biện pháp liên quan đến thi hành án, hoặc có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, dù sổ vẫn đứng tên người bán, giao dịch chuyển nhượng vẫn có thể bị từ chối công chứng, từ chối sang tên. Anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.
4. Dấu hiệu rủi ro anh cần cảnh giác
Đây là chỗ dễ sai. Dấu hiệu đáng ngại nhất là chủ đất né tránh cho xem sổ gốc, chỉ đưa bản photo hoặc ảnh chụp. Một dấu hiệu khác là giục anh đặt cọc thật nhanh trước khi kịp đi kiểm tra tại cơ quan. Nếu đất đang có thông báo ngăn chặn do tranh chấp hoặc thi hành án mà anh không biết, anh rất dễ mất cọc khi giao dịch không thể hoàn tất.
Tôi nói thẳng: mọi lời hứa miệng về việc đất sạch đều không thay thế được kết quả kiểm tra tại cơ quan. Anh đừng tin cảm tính, hãy tin giấy tờ và thông tin chính thống.
5. Việc anh làm được ngay
Trước khi đặt cọc, anh hãy luôn kiểm tra tại cơ quan: xem sổ gốc và trang bổ sung, yêu cầu cung cấp thông tin đất đai, nhờ công chứng tra ngăn chặn. Trong hợp đồng đặt cọc, anh nên đưa điều khoản bên bán cam kết đất không đang thế chấp, không bị ngăn chặn, và chịu trách nhiệm nếu sai. Nếu anh đang nhắm một lô quanh sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh soi sổ và hướng dẫn kiểm tra trước khi xuống cọc. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ kiểm tra pháp lý.
