Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn (nay thuộc xã Long Thành): hơn 280 ha, hơn 5.000 lô và điều phải kiểm trước khi mua suất tái định cư

Anh đang nhắm một lô trong khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn (nay thuộc xã Long Thành), nghe người bán nói "đất sân bay, sắp lên giá". Tôi hiểu vì sao anh quan tâm. Nhưng trước khi đặt cọc, có hai thứ anh phải tách bạch: một là quy mô, hạ tầng thật của khu; hai là tình trạng pháp lý của chính cái lô anh định mua. Hai thứ này không giống nhau, và chỗ dễ mất tiền nằm ở thứ hai.

Tôi viết bài này từ số liệu công bố trên báo chính thống và thông tin của chủ đầu tư. Tôi ghi rõ nguồn và ngày để anh tự kiểm lại, không dựa vào lời cò.

1. Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn (nay thuộc xã Long Thành) quy mô bao nhiêu?

Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn (Lộc An, Bình Sơn là tên cũ, nay thuộc xã Long Thành) là khu tái định cư lớn nhất phục vụ Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Theo số liệu công bố, khu có diện tích hơn 280 ha với hơn 5.000 lô đất, bố trí cho các hộ dân phải nhường đất làm sân bay.

Chủ đầu tư là Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng tỉnh Đồng Nai. Khu được khởi công tháng 4-2020 và bắt đầu đưa vào sử dụng từ cuối năm 2021. Đến nay hàng nghìn hộ dân đã về xây nhà, sinh sống.

2. Hạ tầng trường, chợ, công viên đã bàn giao tới đâu?

Phần hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước, vỉa hè, cây xanh) gồm 21 gói thầu đã hoàn thành. Phần hạ tầng xã hội gồm 11 gói thầu tương ứng 11 công trình, trong đó có trường học, chợ và công viên; một số trường đã đi vào hoạt động, một số hạng mục vẫn tiếp tục thi công tại thời điểm công bố.

Tôi nói thẳng chỗ dữ liệu còn yếu: tiến độ "đã hoàn thành" hay "đang thi công" của từng công trình thay đổi theo thời điểm. Con số trên là mốc cuối 2024. Trước khi mua, anh nên ra tận nơi xem khu đất cụ thể gần công trình nào, cái nào đã xong, cái nào còn trên giấy. Đừng trả tiền cho hạ tầng chưa tồn tại.

3. Suất tái định cư có gì khác lô đất thường về pháp lý?

Đây là phần quan trọng nhất và cũng là nơi dễ mất tiền. Lô trong khu được chia làm nhiều tình trạng pháp lý khác nhau, không phải lô nào cũng như nhau:

Thứ nhất, lô đã có Giấy chứng nhận (sổ hồng) riêng từng nền. Đây là loại mua bán an toàn nhất vì có thể công chứng, sang tên theo đúng thủ tục.

Thứ hai, loại chưa có sổ, mới chỉ có phiếu bốc thăm vị trí và quyết định giao đất. Với loại này, theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ 01-8-2024), người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng. Chuyển nhượng khi chưa có sổ không được pháp luật thừa nhận, và cơ quan đăng ký đất đai tại xã Long Thành chỉ cấp sổ cho người được bố trí tái định cư gốc, không cấp cho người mua sang tay. Anh bỏ tiền ra nhưng tên trên giấy tờ không phải anh.

Thứ ba, cần lưu ý ràng buộc thời hạn. Với trường hợp Nhà nước giao đất ở tái định cư mà không thu tiền sử dụng đất, người được giao bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời hạn kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt như tặng cho người thân). Phải xem đúng quyết định giao đất của từng suất mới biết suất đó có bị ràng buộc này không.

4. Trước khi xuống tiền, anh cần kiểm những gì?

Tôi gom lại thành việc cụ thể anh làm được ngay hôm nay:

Một, hỏi người bán lô đang ở tình trạng nào: đã có sổ hồng riêng, hay mới có phiếu bốc thăm và quyết định giao đất. Yêu cầu xem bản gốc, không xem ảnh chụp.

Hai, nếu đã có sổ, đối chiếu số tờ, số thửa, diện tích, tên chủ trên sổ với người ký bán. Kiểm tra lô có đang thế chấp hay bị ngăn chặn giao dịch không.

Ba, nếu chưa có sổ, cân nhắc rất kỹ hoặc dừng lại; đây là nhóm rủi ro cao nhất.

Bốn, mang thông tin thửa đất ra cơ quan đăng ký đất đai tại xã Long Thành để xác minh quy hoạch và tình trạng pháp lý, thay vì tin lời rao.

Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi xuống tiền, anh nên kiểm tra hồ sơ pháp lý của từng thửa và quyết định giao đất với cơ quan chức năng, không quyết định dựa trên lời người bán.

Nếu anh cần người đọc giúp quyết định giao đất, đối chiếu sổ và tình trạng pháp lý của một suất tái định cư Lộc An – Bình Sơn (nay thuộc xã Long Thành) trước khi đặt cọc, hoặc muốn tôi săn giúp lô đã có sổ riêng theo đúng nhu cầu, anh cứ nhắn. Tôi làm ký gửi mua bán, săn đất theo yêu cầu và tư vấn pháp lý, quy hoạch quanh khu vực sân bay Long Thành.

Đọc thêm

5 điều kiện để thửa đất đủ pháp lý chuyển nhượng ở Long Thành: checklist trước khi xuống tiền
Suất tái định cư muốn sang tên phải đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng này. Đọc sổ hồng mẫu mới ở Long Thành: 6 thông tin trên thửa đất phải kiểm trước khi xuống tiền
Khi suất tái định cư đã có sổ, đây là cách đọc để đối chiếu trước khi mua. Cách kiểm tra đất có đang thế chấp hoặc bị ngăn chặn trước khi mua ở Long Thành
Bước xác minh thế chấp, ngăn chặn cần làm trước khi đặt cọc một lô tái định cư. Đất dính quy hoạch ở Long Thành: còn được mua bán, xây dựng không? Điều 76 Luật Đất đai 2024 nói gì
Hiểu quy hoạch để biết lô tái định cư của anh có bị hạn chế gì không.