Lần đầu bỏ ra vài trăm triệu, có khi cả tỷ, để mua một tài sản, ai cũng run. Run là đúng. Nhưng người mới thường mất tiền không phải vì chọn nhầm một lô đất, mà vì dùng sai nguồn tiền và đi sai quy trình ngay từ bước đầu.
Năm nguyên tắc dưới đây vốn là nguyên tắc chung của người đầu tư lần đầu, ở kênh nào cũng dùng được. Nhưng áp vào chuyện mua đất thì đúng gần như từng chữ. Anh đọc và thử soi lại kế hoạch của mình.
1. Chỉ dùng đồng tiền nằm yên được đủ lâu
Người mới thường mất tiền vì dùng sai nguồn vốn chứ không phải vì chọn sai tài sản. Khi tiền mua là tiền đi vay, áp lực lãi và áp lực tâm lý sẽ khiến anh khó giữ được kỷ luật. Đến lúc cần một quyết định tỉnh táo thì anh lại quyết định bằng cái ví đang cạn.
Trước khi tính chuyện mua, hãy tách rõ ba lớp tiền. Tiền chi tiêu của gia đình. Tiền dự phòng cho chuyện bất trắc, ốm đau, đơn hàng chậm, khách trả tiền trễ. Phần còn lại mới là tiền đầu tư.
Đất là tài sản cần thời gian nắm giữ đủ dài. Nếu khoản tiền đó sắp phải dùng cho việc khác, phần tiền ấy chưa nên đem đi mua đất. Đòn bẩy không phải thứ xấu, nhưng nó chỉ hợp với người đã có phương pháp và đã tính được kịch bản lãi suất nhích lên, thu nhập giảm, đất chưa bán được như dự tính. Giai đoạn đầu, đi chậm bằng tiền nhàn rỗi là an toàn hơn cả.
2. Đừng mua thứ mình chưa đọc
Đây là nguyên tắc tôi thấy có giá trị nhất cho người mới. Ở kênh nào cũng vậy: đừng bỏ tiền vào thứ mình chưa đọc hồ sơ.
Với một thửa đất, bộ hồ sơ tối thiểu phải xem gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đang đứng tên, tình trạng thế chấp, tranh chấp, quy hoạch, lối đi, mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng. Đọc xong mấy thứ đó anh sẽ hiểu mình đang mua cái gì, chứ không phải chỉ nhìn một tấm ảnh chụp lô đất buổi sáng đẹp trời.
Một khu đất rẻ hơn mặt bằng chung luôn có lý do. Có lý do lành, có lý do không lành. Nếu pháp lý chưa rõ thì cái rẻ đó có thể rất đắt về sau. Anh nên tra thông tin quy hoạch khu vực trước khi hỏi giá, và nếu thấy hồ sơ rối thì nhờ dịch vụ pháp lý nhà đất rà giúp trước khi đặt cọc, đừng ngại tốn một khoản nhỏ để tránh một khoản lớn.
3. Đừng dồn cả gia tài vào một lô
Người mới hay nghĩ chọn trúng một lô thật ngon thì lời nhanh hơn. Vấn đề là khi tất cả vốn nằm ở một chỗ, chỉ cần một biến cố bất lợi là cả kế hoạch tài chính lệch theo.
Với đất, chuyện phân bổ khó hơn cổ phiếu vì mỗi lô đã là một khoản lớn. Nhưng vẫn có cách. Đừng đưa toàn bộ tài sản của gia đình vào bất động sản rồi không còn đồng nào xoay xở. Đừng mua liền hai ba lô cùng một khu, cùng một tuyến đường, cùng một câu chuyện hạ tầng, vì như vậy anh không phân tán được gì cả, chỉ nhân đôi cùng một rủi ro.
Và cẩn thận với những câu chuyện quá hay. Một lô đất tốt vẫn có thể mua sai giá. Một khu có triển vọng vẫn có thể chậm hơn dự tính vài năm. Cứ giữ lại một phần tiền mặt để mình còn quyền chờ.
4. Viết ra giới hạn trước khi đi xem đất
Quyết định tốt hiếm khi được sinh ra giữa lúc đang đứng ngoài lô đất, nắng thì gắt, người bán thì giục, bên cạnh có thêm một người khách nữa cũng đang xem.
Vì vậy hãy viết ra trước, ở nhà, lúc đầu óc còn tỉnh: tổng số tiền tối đa bỏ ra, mức giá trần cho mỗi mét vuông ở khu mình nhắm, thời gian dự kiến nắm giữ, mức lỗ tối đa mình chịu được nếu phải bán sớm, và những điều kiện nào thì dứt khoát không mua. Khi các mốc đó được viết ra trước, anh sẽ bớt bị cuốn theo không khí buổi đi xem.
Muốn đặt giá trần cho đúng thì phải có cái để đối chiếu. Anh xem mặt bằng từng khu trong bảng giá đất Long Thành, hỏi thêm vài giao dịch đã hoàn tất quanh đó, rồi hãy chốt con số của mình. Nhớ là giá rao và giá giao dịch thật là hai chuyện khác nhau.
5. Lời thật là phần còn lại sau thuế và phí
Nhiều người chỉ nhìn phần chênh lệch giá rồi tưởng đó là lời. Phần chênh đó mới là con số trên giấy.
Một giao dịch đất còn kéo theo thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, phí công chứng, chi phí đo vẽ và hoàn thiện hồ sơ, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nếu có, và cả chi phí thời gian đi lại làm giấy tờ. Mức cụ thể áp theo quy định hiện hành và bảng giá đất của địa phương tại thời điểm giao dịch, nên anh phải hỏi cho ra con số thật trước khi ký, đừng tính nhẩm theo kinh nghiệm của vài năm trước.
Lời thật là phần còn lại sau khi trừ hết. Nếu đang vay thì trừ thêm tiền lãi của toàn bộ thời gian nắm giữ. Có những thương vụ nhìn thì thắng, tính đủ ra thì hòa vốn.
6. Đi chậm không phải là đi lùi
Năm nguyên tắc trên không giúp anh mua được lô hời nhất. Chúng giúp anh tránh cái sai đắt tiền, mà với người đầu tư lần đầu thì tránh sai quan trọng hơn tìm lời.
Nếu tự đọc hồ sơ thấy rối, cứ đi cùng người rành, hoặc nhờ luật sư, người làm pháp lý nhà đất xem giúp. Một người đồng hành tử tế không phải người giục anh chốt cho nhanh, mà là người dám nói "lô này chưa nên mua". Khi đã yên tâm về nguyên tắc của mình, anh có thể xem các lô đang bán để bắt đầu tập nhìn hàng thật.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
