Quanh khu vực sân bay Long Thành, không ít dự án đất nền được chào bán kèm phiếu giữ chỗ, phiếu booking, với lời mời đặt cọc sớm để chọn lô đẹp. Nhiều anh xuống tiền trước khi kịp hỏi dự án đã đủ pháp lý hay chưa.
Tôi viết bài này để anh nắm một con số rất quan trọng từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023: chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5%, và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
1. Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định đặt cọc dự án ra sao?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, và chỉ khi bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật. Thỏa thuận đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua.
Hai ý quan trọng anh cần giữ trong đầu: một là mức cọc bị giới hạn ở 5%, không được thu cao hơn; hai là chỉ được thu cọc khi dự án đã đủ điều kiện kinh doanh, chứ không phải lúc dự án còn trên giấy.
2. Vì sao con số 5% lại quan trọng với anh?
Trước đây, nhiều nơi thu cọc, thu giữ chỗ với tỷ lệ rất cao khi dự án chưa đủ điều kiện, khiến người mua chôn một khoản tiền lớn vào một sản phẩm chưa rõ pháp lý. Giới hạn 5% là một lớp bảo vệ: nó giảm số tiền anh phải bỏ ra ở giai đoạn đầu, và buộc chủ đầu tư phải đưa dự án đến mức đủ điều kiện mới được thu cọc.
Nếu một nơi mời anh đặt cọc vượt 5% giá bán, hoặc mời cọc khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, anh nên dừng lại và xem kỹ lại. Đó là dấu hiệu lệch với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
3. Đặt cọc khác gì với giữ chỗ, booking?
Đây là phần tôi muốn anh phân biệt thật kỹ. Nhiều nơi không gọi là đặt cọc, mà dùng tên khác: phiếu giữ chỗ, phiếu booking, phiếu đăng ký nguyện vọng. Những khoản này thường được thu khi dự án chưa đủ pháp lý để bán, và bản chất không phải là đặt cọc mua bán theo luật. Chúng là thỏa thuận dân sự giữa anh và bên bán, cơ sở pháp lý không vững, và anh phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí của bên thu tiền khi muốn lấy lại.
| Tiêu chí | Đặt cọc theo Luật KD BĐS 2023 | Giữ chỗ, booking |
|---|---|---|
| Điều kiện dự án | Phải đủ điều kiện đưa vào kinh doanh | Thường thu khi chưa đủ pháp lý |
| Mức tiền | Không quá 5% giá bán, cho thuê mua | Không có mức luật định rõ |
| Cơ sở pháp lý | Có căn cứ trong luật | Yếu, phụ thuộc thiện chí bên thu |
4. Chỗ dễ sai và cần kiểm chứng
Chỗ sai lớn nhất là tưởng mọi khoản mình nộp cho chủ đầu tư đều được luật bảo vệ như đặt cọc. Thực tế, giữ chỗ và booking thu khi dự án chưa đủ điều kiện là rủi ro lớn, không có cơ sở pháp lý vững chắc. Một chỗ sai khác là không yêu cầu ghi rõ giá bán trong thỏa thuận cọc, khiến về sau dễ bị đẩy giá.
Tôi nói thẳng: anh đừng đặt cọc hay giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa có hạ tầng và pháp lý rõ ràng. Lưu ý thêm, bài này nói riêng về cọc trong dự án do chủ đầu tư bán, khác với cọc dân sự giữa hai cá nhân mua bán một lô đất lẻ. Những gì tôi nêu đều theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.
5. Việc anh làm được ngay
Trước khi nộp bất kỳ khoản nào cho một dự án đất nền ở Long Thành, anh hãy hỏi rõ: dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chưa, khoản anh nộp là đặt cọc hay giữ chỗ, mức cọc có vượt 5% không, và thỏa thuận có ghi rõ giá bán không. Nếu anh chưa chắc một dự án quanh sân bay Long Thành đã đủ pháp lý mở bán hay chưa, tôi có thể giúp anh rà pháp lý trước khi xuống tiền. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ kiểm tra và tư vấn.
