Quanh khu vực sân bay Long Thành, một số nơi chào mời góp vốn, hợp tác đầu tư vào dự án đất nền với lời hứa lợi nhuận hấp dẫn. Nhiều anh ký hợp đồng góp vốn mà vẫn nghĩ mình đang mua một lô đất có sổ. Đó là hiểu nhầm nguy hiểm.
Tôi viết bài này để anh thấy rõ bản chất pháp lý của hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, và vì sao hình thức này tiềm ẩn rủi ro lớn.
1. Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư đất nền là gì?
Hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư về bản chất không phải là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Khi anh ký góp vốn, anh đang bỏ tiền vào một thỏa thuận hợp tác, chứ không phải mua đứt một thửa đất cụ thể có sổ đứng tên anh.
Hệ quả quan trọng: người góp vốn không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh chỉ có các quyền theo nội dung thỏa thuận góp vốn, ví dụ quyền được phân chia sản phẩm, phân chia lợi nhuận, hoặc được hoàn vốn theo điều kiện đã ký. Quyền của anh nằm trên tờ hợp đồng, không nằm trên sổ đỏ.
2. Luật Kinh doanh BĐS 2023 nói gì về huy động vốn?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và pháp luật dân sự, việc huy động vốn trái quy định để bán nền, bán nhà khi dự án chưa đủ điều kiện là hành vi bị nghiêm cấm. Nói cách khác, chủ đầu tư không được dùng danh nghĩa góp vốn, hợp tác đầu tư để lách luật, thu tiền của người mua khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thực tế cơ quan chức năng đã nhiều lần cảnh báo về hình thức này. Khi dự án chưa đủ pháp lý mà vẫn huy động tiền qua hợp đồng góp vốn, người bỏ tiền chịu rủi ro rất cao. Anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình.
3. Rủi ro khi góp vốn đất nền là gì?
Đây là phần tôi muốn anh đọc kỹ. Rủi ro đầu tiên là dự án chưa đủ pháp lý nhưng vẫn huy động tiền qua hợp đồng góp vốn. Anh bỏ tiền vào một sản phẩm chưa chắc chắn ra được sổ.
Rủi ro thứ hai là anh phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí và năng lực của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, chậm triển khai, hoặc không hoàn thành pháp lý, anh rất khó đòi lại tiền. Rủi ro thứ ba là dễ phát sinh tranh chấp, và thửa đất có thể chậm ra sổ hoặc không ra được sổ như kỳ vọng.
| Tiêu chí | Mua đất có sổ (chuyển nhượng) | Góp vốn, hợp tác đầu tư |
|---|---|---|
| Bản chất | Mua bán, chuyển nhượng bất động sản | Thỏa thuận hợp tác, không phải mua bán |
| Đứng tên sổ | Anh đứng tên trên giấy chứng nhận | Anh không đứng tên, chỉ có quyền theo hợp đồng |
| Rủi ro | Thấp hơn nếu pháp lý rõ | Cao, phụ thuộc năng lực chủ đầu tư |
4. Chỗ dễ sai và cần kiểm chứng
Chỗ sai lớn nhất là nhầm góp vốn với mua đất có sổ. Anh ký góp vốn nhưng cứ nghĩ mình đã sở hữu một lô đất cụ thể. Một chỗ sai khác là không đọc kỹ bản chất hợp đồng, chỉ nhìn vào lời hứa lợi nhuận mà bỏ qua việc tên mình không hề xuất hiện trên bất kỳ giấy chứng nhận nào.
Tôi nói thẳng: anh hãy ưu tiên sản phẩm đủ pháp lý, chuyển nhượng có sổ, để quyền của anh được bảo đảm bằng giấy chứng nhận. Đọc kỹ bản chất hợp đồng, đừng nhầm góp vốn với mua đất có sổ. Lưu ý thêm, hình thức góp vốn này khác với vi bằng và sổ đồng sở hữu, bài này chỉ nói riêng về góp vốn, hợp tác đầu tư. Mọi nội dung đều theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và pháp luật dân sự, anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan chức năng trước khi quyết định.
5. Việc anh làm được ngay
Trước khi ký bất kỳ hợp đồng góp vốn nào, anh hãy đọc kỹ tên hợp đồng và điều khoản để xác định đó là góp vốn hay chuyển nhượng, hỏi rõ dự án đã đủ pháp lý chưa, và cân nhắc chọn sản phẩm có sổ để sang tên chính chủ. Nếu anh đang được mời góp vốn vào một dự án quanh sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh đọc bản chất hợp đồng và rà pháp lý trước khi xuống tiền. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ kiểm tra pháp lý và tư vấn.
