Doanh nghiệp làm ăn được. Tài khoản có dư. Rồi anh nghe tin một lô đất đẹp, giá vừa tầm, chủ đang cần bán. Trong đầu bật lên câu quen thuộc: rút tạm một khoản ra mua, để đó cho chắc, tiền nằm trong đất còn hơn nằm trong ngân hàng.
Câu hỏi thật ra không phải là lô đó có đẹp không. Câu hỏi là: khoản tiền đó có phải khoản được phép rút ra khỏi doanh nghiệp không? Bài này trả lời khi nào nên rút, và khi nào dứt khoát không.
1. Tiền dư trong tài khoản không đồng nghĩa với tiền nhàn rỗi
Đây là chỗ nhiều người trượt ngay từ bước đầu.
Tiền nhàn rỗi không phải là số dư đang hiện trên màn hình hôm nay. Tiền nhàn rỗi là khoản tiền mà nếu mất thanh khoản trong 6 đến 12 tháng, đời sống gia đình và hoạt động kinh doanh vẫn chạy bình thường.
Một chủ doanh nghiệp có thể có vài tỷ trong tài khoản. Nhưng nếu số đó chuẩn bị dùng để trả nhà cung cấp, trả nợ ngân hàng hoặc nhập lô hàng mùa vụ, thì đó không phải tiền đầu tư. Đó là tiền đang có nhiệm vụ.
Câu tự hỏi trước khi chuyển bất cứ đồng nào: nếu khoản này kẹt lại và chưa bán được trong một năm, mình có còn vận hành doanh nghiệp bình thường không? Trả lời "không" thì dừng, khỏi bàn thêm về lô đất.
2. Khi nào rút vốn kinh doanh đi mua đất là hợp lý
Theo kinh nghiệm của tôi, một quyết định như vậy chỉ đứng vững khi đủ mấy điều kiện dưới đây cùng lúc, chứ không phải đủ một hai điều là được.
Doanh nghiệp đã có nền dòng tiền tương đối an toàn. Doanh thu tương đối ổn, không phụ thuộc nặng vào nợ ngắn hạn, không phải chạy vay để trả lương cuối tháng.
Quỹ dự phòng đã có trước, không phải có sau. Quỹ cho gia đình và quỹ cho doanh nghiệp phải đứng sẵn trước khi có danh mục tài sản. Quỹ này giúp anh không phải bán tài sản vào đúng lúc thị trường xấu.
Phần vốn rút ra chịu được kẹt 6 đến 12 tháng. Đây là ranh giới cứng. Nếu phần vốn đó kẹt mà doanh nghiệp gãy nhịp, thì nó không phải vốn đầu tư, dù đang nằm trong tài khoản.
Mua bằng phần chia nhỏ, không dồn một lần. Không nên đưa toàn bộ vào một tài sản duy nhất. Chia thành từng phần để quan sát, học và điều chỉnh. Người mới cần ưu tiên tồn tại lâu trên thị trường hơn là thắng nhanh trong vài giao dịch đầu.
Đã kiểm pháp lý xong trước khi bàn giá. Sổ rõ, không tranh chấp, không bị chặn giao dịch, hợp mục đích sử dụng mình cần. Với hồ sơ có yếu tố thừa kế, đồng sở hữu hay uỷ quyền, nên có người làm pháp lý nhà đất rà độc lập.
3. Khi nào dứt khoát không nên rút
Danh sách này ngắn hơn, nhưng nặng hơn. Gặp một trong các trường hợp sau, tôi khuyên anh gác lại.
Doanh nghiệp còn thiếu vốn lưu động, hoặc doanh thu chưa ổn định. Lúc này ưu tiên trước mắt vẫn là củng cố hoạt động chính. Bộ máy đang nuôi sống mình phải khoẻ trước đã.
Khoản tiền đó đã có địa chỉ: trả nhà cung cấp, nộp thuế, trả lương, trả nợ tới hạn. Tiền có nhiệm vụ thì không mang đi làm nhiệm vụ khác.
Quyết định xuất phát từ việc thấy người khác mua. Cảnh nhiều xe đậu ven lô đất giữa trưa là cảnh dễ làm người ta vội. Nhưng đám đông không thẩm định hồ sơ giùm ai cả.
Chưa trả lời được câu lối ra. Nếu sau này cần bán thì ai mua: người mua để ở, nhà đầu tư nhỏ, hay người gom? Diện tích có vừa túi tiền số đông không? Không trả lời được thì chưa xuống tiền.
Phải vay nóng hoặc dùng đòn bẩy quá sức mới đủ mua. Chủ doanh nghiệp vốn đã gánh sẵn áp lực tài chính từ hoạt động kinh doanh. Thêm một tầng áp lực nữa là dễ bị kẹp giữa hai mặt trận: doanh nghiệp cần vốn, còn tài sản thì chưa bán được.
4. Rút thì rút cho đúng cách
Nếu đã đủ điều kiện, cách rút cũng quyết định kết quả.
Tách rõ từng ngăn tiền. Một ngăn cho vận hành doanh nghiệp. Một ngăn cho dự phòng. Một ngăn cho gia đình. Một ngăn cho đầu tư dài hạn. Khi bốn ngăn này rõ ràng, việc lập một quỹ đầu tư riêng cho doanh nghiệp hoặc cho cá nhân chủ doanh nghiệp mới sạch sẽ.
Đi kèm phải có quy chế nội bộ, kế toán minh bạch, mục tiêu đầu tư rõ và tuân thủ quy định pháp luật liên quan. Đây là chỗ nhiều người làm tắt rồi rối về sau, nhất là khi có nhiều người góp vốn.
Chọn tài sản dễ hiểu, dễ thẩm định. Nguyên tắc "chỉ mua thứ mình hiểu" áp cho đất cũng đúng như áp cho mọi kênh khác. Nếu chưa hiểu loại đất đó cho phép làm gì, giới hạn ra sao, thủ tục thế nào thì hãy đứng ngoài cho tới khi hiểu.
5. Ba dòng phải viết ra trước khi chuyển tiền
Trước mỗi lần mua, tôi khuyên anh viết ra giấy ba dòng.
Mình mua vì lý do gì. Mình chấp nhận mức xấu nhất tới đâu. Khi nào thì mình bán, vì lý do gì.
Chưa trả lời được ba dòng đó thì chưa nên mua. Nghe đơn giản nhưng chính nó lọc bớt phần lớn quyết định cảm tính.
Sau khi mua, ghi lại lý do vào một cuốn sổ. Mỗi quý hoặc mỗi sáu tháng mở ra xem lại: lý do mua ban đầu còn đúng không, tỷ trọng tài sản có vượt mức an toàn không, nếu thị trường chậm lại mình còn đủ tiền mặt không. Cuốn sổ đó với chủ doanh nghiệp cũng giống báo cáo quản trị trong công ty, để biết mình đang đi bằng tư duy hay đang đi bằng cảm xúc.
Khi cần nhìn mặt bằng thật, anh có thể tham chiếu giá từng khu vực và những lô đang chào bán để so, thay vì chỉ nghe một lời chào.
Nói cho gọn lại: doanh nghiệp tạo ra dòng tiền, đất giữ tài sản dài hạn, tiền mặt giúp mình sống sót qua đoạn khó. Ba vai trò đó không thay được cho nhau. Rút vốn kinh doanh đi mua đất chỉ nên xảy ra khi bộ máy chính đã đủ khoẻ để không cần khoản tiền ấy. Còn nếu đang phải cân nhắc từng đồng, thì việc cần làm không phải là mua thêm tài sản, mà là làm bộ máy khoẻ lên trước. Chậm mà chắc.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
