Khi anh sang tên một lô đất ở Long Thành, ngoài tiền mua đất, anh còn phải nộp một khoản gọi là lệ phí trước bạ. Nhiều anh nhầm khoản này với thuế thu nhập cá nhân của bên bán, rồi tính sai chi phí.
Tôi viết bài này để anh nắm rõ: lệ phí trước bạ là bao nhiêu, tính trên giá nào, ai là người phải nộp, và trường hợp nào được miễn.
1. Mức lệ phí trước bạ nhà đất là bao nhiêu?
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá trị tính lệ phí. Đây là con số cố định, không thay đổi theo từng lô.
Vậy 0,5% nhân với cái gì? Đây mới là chỗ anh cần nắm kỹ, vì nó quyết định số tiền anh phải nộp.
2. Lệ phí trước bạ tính trên giá nào?
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định bằng diện tích đất nhân với giá một mét vuông đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Công thức dễ hình dung như sau: giá tính lệ phí = diện tích (m2) x giá đất 1m2 theo bảng giá đất của tỉnh.
Có một điểm quan trọng: nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng cao hơn giá theo bảng giá đất, thì lệ phí trước bạ được tính theo giá ghi trên hợp đồng. Nói cách khác, cơ quan thuế lấy mức nào cao hơn để tính. Đất ở Long Thành, tỉnh Đồng Nai áp dụng bảng giá đất do UBND tỉnh Đồng Nai ban hành, nên anh cần tra đúng vị trí thửa đất để biết đơn giá.
Ví dụ cách tính cho dễ hiểu: nếu lô đất có diện tích 100m2 và đơn giá theo bảng giá đất là X đồng/m2, thì giá tính lệ phí là 100 x X, và lệ phí trước bạ bằng 0,5% của con số đó. Tôi không ghi một số tiền cụ thể ở đây vì nó phụ thuộc vào đơn giá thực tế của từng vị trí, anh phải tra bảng giá đất thực tế của tỉnh.
3. Ai là người nộp lệ phí trước bạ?
Người nộp lệ phí trước bạ là người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, tức là người mua trong giao dịch mua bán đất. Khoản này được nộp tại cơ quan thuế trong quá trình làm hồ sơ sang tên, trước khi anh nhận được giấy chứng nhận đứng tên mình.
Đây là điểm tôi muốn anh phân biệt thật rõ: lệ phí trước bạ 0,5% là của bên mua; còn thuế thu nhập cá nhân 2% từ chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ của bên bán. Hai khoản khác nhau, do hai người khác nhau nộp. Trong thực tế hai bên có thể thỏa thuận ai chịu khoản nào, nhưng về mặt quy định thì nghĩa vụ phân chia như trên.
4. Khi nào được miễn lệ phí trước bạ?
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, một số trường hợp nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ, trong đó có trường hợp tặng cho, thừa kế nhà đất giữa những người thân thuộc như: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu; anh, chị, em ruột với nhau... khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khi chuyển đất trong gia đình gần, nhiều trường hợp không phải nộp khoản này.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Tôi nêu đúng những gì Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, nhưng từng trường hợp miễn giảm có điều kiện giấy tờ cụ thể, và bảng giá đất thì thay đổi theo từng năm, từng vị trí. Vì vậy anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan thuế trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình. Tôi không thể khẳng định số tiền chính xác cho một lô mà chưa tra đơn giá thực tế.
Việc anh làm được ngay hôm nay: xác định diện tích và vị trí thửa đất, tra đơn giá theo bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai, rồi nhân với 0,5% để ước lượng lệ phí trước bạ; đồng thời hỏi rõ bên bán đã nộp thuế thu nhập cá nhân 2% hay chưa. Nếu anh đang xem một lô quanh khu vực sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh đối chiếu sổ và ước tính chi phí sang tên trước khi xuống tiền. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ.
