Anh đang quan tâm đến đất xã Long Phước và muốn biết giá thị trường thực tế tháng 9/2026 là bao nhiêu. Tôi tổng hợp từ hai nguồn: tin rao trên Chợ Tốt và Nhà Tốt trong tháng 9/2026, và mức giá khởi điểm của phiên đấu giá đất Long Phước ngày 30/09/2026.
1. Tôi lấy dữ liệu từ đâu
Tin rao: lấy từ Chợ Tốt và Nhà Tốt, lọc riêng xã Long Phước, huyện Long Thành trong tháng 9/2026. Đây là giá chào bán, không phải giá giao dịch thành công. Người bán thường rao cao hơn giá thực tế 10–20%.
Dữ liệu đấu giá: từ thông báo đấu giá đất xã Long Phước do UBND huyện Long Thành phát hành cho phiên đấu giá ngày 30/09/2026, bao gồm 64.000 m² đất với giá khởi điểm tổng 91 tỷ đồng.
2. Số liệu từ phiên đấu giá tháng 9/2026
Phiên đấu giá ngày 30/09/2026 tại xã Long Phước là nguồn dữ liệu chính thức và đáng tin cậy nhất có thể tham chiếu cho khu vực này:
- Diện tích đấu giá: 64.000 m² (chia thành nhiều lô)
- Giá khởi điểm tổng: 91 tỷ đồng
- Đơn giá khởi điểm bình quân: khoảng 1,42 triệu đồng/m²
- Đây là đất nông nghiệp, nhà nước ấn định giá khởi điểm theo bảng giá đất
Giá khởi điểm là mức tối thiểu — giá trúng thực tế thường cao hơn từ 20% đến vài lần tùy lô và tỷ lệ cạnh tranh.
3. Giá rao trên sàn tin rao tháng 9/2026
Từ tin rao trên Chợ Tốt và Nhà Tốt, có thể phân loại các khoảng giá theo loại đất:
| Loại đất | Khoảng giá rao | Đơn giá rao bình quân | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đất ở (thổ cư, ONT) | 1,5–5 tỷ/lô | 15–35 triệu/m² | Mặt tiền đường nội bộ, ít lô |
| Đất nông nghiệp (CLN/BHK) | 500 tr – 3 tỷ/lô | 3–8 triệu/m² | Giá rao cao hơn nhiều giá khởi điểm đấu giá |
| Nền dự án | 1,2–3,5 tỷ/nền | 12–25 triệu/m² | Cần xác minh pháp lý dự án trước |
4. So sánh với giá đấu giá nhà nước
Điểm đáng chú ý là giá rao đất nông nghiệp trên sàn (3–8 triệu/m²) cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá nhà nước (1,42 triệu/m²). Chênh lệch này là do:
Giá khởi điểm đấu giá tính theo bảng giá đất nhà nước (thường thấp hơn thị trường từ 3–10 lần). Tin rao trên sàn là giá thị trường tự do, phản ánh kỳ vọng người bán về giá tương lai. Ngoài ra, người bán tin rao đang kỳ vọng vào sân bay Long Thành đi vào khai thác.
Phiên đấu giá 30/09 chưa có kết quả vào thời điểm tôi viết bài này. Giá trúng sau đấu giá sẽ là tham chiếu tốt hơn cho đất nông nghiệp Long Phước so với tin rao tự nguyện.
5. Điều tôi cần nói thẳng
Số liệu tin rao tôi tổng hợp là giá chào bán, không phải giá thành công. Lô Long Phước rao 5 triệu/m² không có nghĩa là ai đó trả thật 5 triệu. Thị trường tháng 9/2026 ở 6 xã Long Thành nói chung đang có thanh khoản chậm — tin rao nhiều hơn giao dịch thành công. Anh cần hỏi người môi giới địa phương về giá giao dịch thực tế gần đây, không chỉ tin vào giá rao công khai.
Đất ở (thổ cư) rao 15–35 triệu/m² là phổ rộng. Lô mặt tiền đường lớn, đầy đủ thổ cư khác hoàn toàn so với lô trong hẻm, thổ cư hỗn hợp với phần nông nghiệp. Anh cần tính đơn giá trên phần đất ở, không tính trên tổng diện tích.
6. việc anh nên làm trước khi đặt cọc
- Tra quy hoạch và ranh giới sân bay: Một phần xã Long Phước nằm gần ranh quy hoạch sân bay. Lô trong vùng quy hoạch thu hồi tương lai sẽ bị hạn chế xây dựng. Nhắn Zalo 0931000008, tôi tra miễn phí.
- Chờ kết quả đấu giá 30/09: Giá trúng đấu giá ngày 30/09 là căn cứ định giá tốt hơn giá rao. Nếu anh chưa có nhu cầu ngay, chờ thêm 2–3 tuần để có thêm dữ liệu thực.
- Tách đơn giá đất ở và đất nông nghiệp: Với mọi lô hỗn hợp ONT+CLN, tính lại đơn giá trên phần ONT. Lô 2 tỷ nhưng chỉ 80m² ONT trong tổng 500m² tương đương 25 triệu/m² ONT — cao hơn nhiều đơn giá bình quân.
