Tóm tắt: Giá đất xã An Phước, Long Thành tháng 9/2026 tính từ 35 tin rao có trung vị khoảng 2,30 tỷ đồng, đơn giá trung bình khoảng 6,9 triệu/m². Bài này phân tích con số và giới hạn của dữ liệu.
Anh hỏi giá đất xã An Phước Long Thành bao nhiêu một mét. Người trả lời mỗi người một con số, và không ai nói rõ họ lấy con số đó từ đâu.
Tôi lấy từ kho 35 tin rao đất tại xã An Phước, Long Thành, ghi nhận trong tháng 9/2026. Đây là con số tôi đếm được, không phải ước lượng.
1. Tôi đã đếm thế nào
Kho dữ liệu gom tin rao công khai từ các sàn bất động sản. Tôi lọc theo xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai, lấy các tin rao bán đất. Kết quả: 35 tin.
Để đo giá, tôi dùng trung vị thay vì trung bình. Lý do: trong 35 tin có một lô rao tới 370 tỷ đồng. Nếu tính trung bình, con số bị kéo lên không phản ánh thị trường thực tế. Trung vị loại bỏ ảnh hưởng của các outlier đó.
2. Giá đất xã An Phước: con số cụ thể từ 35 tin rao
| Chỉ số | Giá trị |
|---|---|
| Số tin rao | 35 tin |
| Dải giá | 0,01 tỷ – 370 tỷ đồng |
| Trung vị giá rao | 2,30 tỷ đồng |
| Đơn giá trung bình | khoảng 6,9 triệu/m² |
3. Những gì con số này nói được
Trung vị 2,30 tỷ có nghĩa là một nửa số tin rao dưới mức này, một nửa trên. Đây là điểm giữa của thị trường rao bán tại xã An Phước tháng 9/2026.
Đơn giá 6,9 triệu/m² là con số tính từ các lô có ghi rõ diện tích và giá. Tuy nhiên con số này có biên độ lớn vì xã An Phước có đất ở lẫn đất nông nghiệp, mặt tiền lẫn trong hẻm, đất ven đường lớn lẫn đất sâu trong ấp. Mỗi loại có đơn giá riêng biệt.
Lô 370 tỷ là outlier rõ ràng — có thể là lô diện tích lớn hoặc vị trí đặc biệt. Tôi giữ nó trong kho nhưng không dùng nó để tính trung vị vì đó chính xác là lý do trung vị hữu ích hơn trung bình.
4. Những gì con số này không nói được
Giá rao không phải giá giao dịch. Người bán có thể rao cao hơn giá chốt 10–30%, hoặc hơn. Tôi không có dữ liệu giá giao dịch thực tế nên không thể nói chênh lệch đó là bao nhiêu.
35 tin là mẫu không nhỏ cho một xã, nhưng phân bố không đều: có thể một ấp chiếm 20 tin, ấp khác chỉ 3 tin. Tôi không tách được theo ấp từ kho dữ liệu này.
Xã An Phước nằm trong vùng quy hoạch huyện Long Thành. Quy hoạch sử dụng đất cụ thể từng thửa do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, không phải từ kho tin rao. Anh cần tra tại UBND xã An Phước hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Long Thành.
Thông tin chính thức về quy hoạch và dự án tại địa phương được cập nhật trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Đồng Nai.
Xem thêm: giá đất xã Long Phước · giá đất xã Lộc An · so sánh đất Long Thành và Nhơn Trạch
5. Anh có thể làm gì với thông tin này hôm nay
Một. Dùng trung vị 2,30 tỷ làm điểm tham chiếu khi xem một lô cụ thể — lô rao dưới mức này thuộc nửa dưới thị trường, trên mức này thuộc nửa trên.
Hai. Hỏi người bán đơn giá theo mét vuông. Nếu họ chỉ nói tổng giá, tự chia cho diện tích ghi trên sổ, không phải diện tích tin rao. Hai con số đó thường lệch nhau.
Ba. Nếu anh cần tìm lô cụ thể tại xã An Phước, tôi có thể hỗ trợ tra soát thêm. Liên hệ qua Zalo 0931000008.
