Xã Xuân Đường là xã tôi có ít dữ liệu tin rao nhất trong 6 xã Long Thành - ít hơn cả xã Bình An mà tôi vừa viết. Nếu anh đang tìm đất giá mềm ở đây, tôi cần nói rõ giới hạn của những con số tôi có trước khi anh dùng chúng.
1. Xã Xuân Đường là trường hợp đặc biệt nhất trong 6 xã
Khác với 5 xã còn lại (đều gộp từ các xã cũ trong cùng huyện Long Thành), xã Xuân Đường được sáp nhập từ xã Cẩm Đường (thuộc huyện Long Thành cũ) với hai xã Thừa Đức và Xuân Đường (thuộc huyện Cẩm Mỹ cũ) - nghĩa là gộp từ HAI huyện khác nhau, không phải một. Tôi đã viết riêng về việc sáp nhập này ở một bài khác, ở đây tôi tập trung vào giá đất và khoảng cách tới sân bay. Việc gộp từ hai huyện cũng có nghĩa: nếu anh tra cứu quy hoạch hay hồ sơ địa chính cũ của khu vực, có thể vẫn thấy tài liệu ghi theo huyện Cẩm Mỹ với những thửa trước đây thuộc Thừa Đức hoặc Xuân Đường cũ - không phải lỗi, chỉ là hồ sơ chưa được cập nhật đồng bộ theo đơn vị hành chính mới.
2. Giá trung vị - và lý do tôi không dám chắc
Trong lần đếm tin rao gần nhất, giá đất bán trung vị tại xã Xuân Đường là 6,0 triệu đồng/m² - thấp nhất trong 6 xã. Nhưng con số này tính từ chỉ 2 tin rao. Hai tin là mẫu quá nhỏ để nói đây là mặt bằng giá chung - tôi chỉ ghi lại vì đó là dữ liệu thật tôi đếm được, không phải vì tôi tin chắc vào độ chính xác của nó. Nếu anh thấy một tin rao đất Xuân Đường giá cao hơn nhiều lần con số này, đừng vội cho là bất thường - mẫu 2 tin không đại diện được cho cả xã.
3. Cách sân bay bao xa - đọc con số cẩn thận
Tôi từng viết một bài riêng về việc đọc con số khoảng cách tới sân bay trong tin rao - phát hiện khoảng cách công bố dao động từ 800m tới 27km tuỳ tin, tuỳ cách đo (đường chim bay hay đường xe chạy, tính tới cổng sân bay hay tới ranh dự án). Với xã Xuân Đường, một tin cụ thể tôi từng xử lý ghi khoảng cách 4km tới sân bay - nhưng đây là khoảng cách của một lô cụ thể, không phải khoảng cách chung của cả xã. Xã Xuân Đường trải dài, các thôn khác nhau có khoảng cách tới sân bay khác nhau đáng kể.
4. Vì sao xã này ít dữ liệu hơn
Tôi không có số liệu để khẳng định chắc nguyên nhân, nhưng đây là xã xa trung tâm Long Thành nhất trong 6 xã, và một phần diện tích trước đây thuộc huyện Cẩm Mỹ - có thể khiến các sàn giao dịch tập trung ở Long Thành ít đăng tin khu vực này hơn, dù nhu cầu thật có thể không nhỏ - tôi chỉ chưa có bằng chứng cụ thể để khẳng định điều đó, nên ghi lại như một giả thuyết chứ không phải kết luận. So với 26 tin của xã Long Thành hay 16 tin của xã An Phước trong cùng đợt đếm, 2 tin của Xuân Đường là mức thấp nhất rõ rệt.
5. Việc anh có thể làm
1. Đừng dùng con số 6,0 triệu/m² để trả giá một lô cụ thể - mẫu quá nhỏ, chỉ nên coi là tín hiệu tham khảo rằng khu vực này nhìn chung rẻ hơn, không phải mức giá chuẩn.
2. Khi tin rao ghi khoảng cách sân bay, hỏi rõ cách đo trước khi tin số đó, đặc biệt với xã trải dài như Xuân Đường.
3. Nếu anh có lô cụ thể ở Xuân Đường, nhắn Zalo - tôi đối chiếu được gì nói đó - kể cả khi câu trả lời là tôi chưa tra được, tôi vẫn nói thẳng thay vì im lặng hoặc đoán đại.
