Có người hỏi tôi một câu rất thật: giữ tiền trong đất, mỗi ngày ra nhìn thấy nó nằm im, chẳng sinh ra đồng nào, như vậy có phí không? Trong khi bỏ vào chỗ khác thì ngày nào cũng thấy con số nhảy.
Câu hỏi đó chạm đúng chỗ khác nhau lớn nhất giữa hai kiểu tài sản mà người có tiền phải chọn: thứ nằm yên và thứ phải canh mỗi ngày. Bài này nói cho rõ hai kiểu đó, và ai thì hợp với kiểu nào.
1. Hai kiểu tài sản trong tay anh
Kiểu phải canh mỗi ngày. Giá đổi từng phiên. Một tin ra là con số đổi. Muốn cầm nó cho đàng hoàng thì anh phải theo dõi báo cáo từng quý, theo tin công bố, theo diễn biến ngành. Người không có thời gian làm những việc đó thì chưa nên cầm loại tài sản này, chứ không phải cứ có tiền là mua được.
Kiểu nằm yên. Mua xong, cất sổ vào tủ, vài tháng chạy ra thăm một lần xem cỏ mọc tới đâu, hàng xóm cất nhà chưa, đường vào có ai làm thêm không. Không có bảng điện nào bắt anh nhìn.
Không có kiểu nào tốt tuyệt đối. Chúng phục vụ hai mục tiêu khác nhau và hợp với hai kiểu người khác nhau. Vấn đề chỉ phát sinh khi anh cầm nhầm kiểu so với đồng tiền mình đang có.
2. Thứ phải canh: mua nhanh, bán nhanh, và mất ngủ cũng nhanh
Ưu điểm của loại tài sản này là thật: bán ra dễ, cần tiền là xoay được, vốn nhỏ cũng tham gia được. Nhưng cái giá đi kèm cũng thật, đó là biến động và cảm xúc.
Người có tiền thường có một lợi thế lớn là vốn tốt. Nhưng trong đầu tư, vốn lớn mà thiếu nguyên tắc lại thành rủi ro lớn. Chủ doanh nghiệp quen ra quyết định nhanh trong kinh doanh rất dễ mang thói quen đó sang chỗ khác: nghe một tin, thấy người quen đang lời, sợ bỏ lỡ, thế là xuống tiền. Đó là lúc cảm xúc bắt đầu ngồi vào ghế lái thay cho dữ liệu.
Có một câu hỏi lọc rất nhanh, anh cứ tự hỏi trước khi mua bất cứ thứ gì: nếu tài sản này giảm hai mươi phần trăm, mình còn giữ được bình tĩnh không, và mình có phải bán lỗ để lấy tiền lo việc khác không? Nếu câu trả lời là có, khoản tiền đó chưa hợp với loại tài sản đó.
3. Thứ nằm yên chỉ thật sự nằm yên khi đủ ba điều kiện
Đất không có bảng điện, nhưng nói đất tự khắc nằm yên là nói cho vui. Nó chỉ nằm yên khi đủ ba điều kiện.
Pháp lý sạch. Sổ rõ ràng, đúng người đứng tên, không thế chấp, không tranh chấp, quy hoạch rõ, có lối đi, đúng mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính không còn tồn đọng. Một lô đất mà hồ sơ dở dang thì nó không nằm yên đâu, nó nằm chờ rắc rối. Anh có thể tra thông tin quy hoạch từng khu trước, rồi mới tính chuyện giá.
Tiền mua phải là tiền nằm yên được đủ lâu. Nếu vay quá sức, lô đất thì nằm yên nhưng khoản vay không nằm yên: mỗi tháng vẫn phải trả. Lúc đó chính anh mới là người phải canh, canh còn mệt hơn canh bảng điện.
Có lối thoát. Ai sẽ là người mua lại, bán mất bao lâu, muốn nhanh thì phải bớt bao nhiêu. Trả lời được ba câu đó thì anh mới thật sự yên tâm ngủ.
Nói thẳng một điều để anh khỏi hiểu nhầm cụm "nằm yên vẫn đẻ tiền". Một lô đất trống không trả cho anh dòng tiền hằng tháng như một căn nhà có người thuê. Cái nó cho anh là thời gian, để hạ tầng, dân cư và pháp lý đi cùng nhau. Muốn tài sản vừa nằm yên vừa đẻ tiền thì phải là thứ có người dùng, có người thuê. Đừng nhầm hai chuyện đó với nhau rồi trách đất.
4. Ba lớp rủi ro không kênh nào tránh được
Lớp thứ nhất nằm ở chính tài sản. Với doanh nghiệp là nợ cao, lợi nhuận giảm, quản trị thiếu minh bạch. Với thửa đất là pháp lý không rõ, quy hoạch bất lợi, không có đường vào, mục đích sử dụng không như lời giới thiệu.
Lớp thứ hai nằm ở thị trường chung. Tài sản tốt vẫn có thể chậm lại khi cả thị trường chậm. Không ai đứng ngoài chuyện đó được, kể cả người mua đúng.
Lớp thứ ba nằm ở chính người mua. Dùng tiền ngắn hạn mua tài sản dài hạn. Vay quá sức. Không có kế hoạch thoát ra. Lớp thứ ba là lớp duy nhất anh kiểm soát được trọn vẹn, nên cũng là chỗ đáng bỏ công nhất.
Với người quen nhìn số, có một cách nghĩ dễ hơn: một tài sản thanh khoản thấp giống một khu đất khó bán. Trên giấy có thể có giá, nhưng lúc cần tiền lại không thoát ra được. Ngược lại, thanh khoản cao mà biến động mạnh thì lúc cần tiền anh vẫn bán được, chỉ là bán ở mức nào thì không ai hứa trước.
5. Chọn kiểu nào thì hỏi đồng tiền này để làm gì
Câu hỏi đúng không phải kênh nào tốt hơn, mà là đồng tiền này sinh ra để làm gì và nằm yên được bao lâu.
Tiền sắp phải dùng trong sáu đến mười hai tháng tới thì đừng đưa vào tài sản khó bán. Tiền phòng bệnh, phòng chuyện bất trắc của gia đình thì đừng đem đi lướt. Tiền vận hành công việc kinh doanh càng không nên trộn với tiền đầu tư cá nhân khi chưa có quy tắc rõ ràng, vì nghĩa vụ trả lương và trả nhà cung cấp thì đến rất đúng hạn, còn lợi nhuận thì không.
Phần tiền dài hạn, tiền để dành cho con, tiền không đụng tới trong nhiều năm mới là phần hợp với thứ nằm yên. Nhiều người ở Đồng Nai chọn đất cho phần tiền đó, lý do đơn giản là họ hiểu đất quê mình, đi xem được, hỏi hàng xóm được, và không phải mở điện thoại ra nhìn mỗi sáng. Nhưng nó chỉ nên là một phần trong tài sản, không phải toàn bộ.
Nếu anh đang cân nhắc phần tiền dài hạn đó, hãy bắt đầu bằng việc xem mặt bằng giá từng khu trong bảng giá đất Long Thành, rồi mới đi xem các lô đang bán. Xem trước, hỏi kỹ, rồi hãy tính chuyện đặt cọc. Chậm mà chắc, giữ được thì mới ăn.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
