Anh làm ăn được một giai đoạn, tài khoản có số dư. Người quen bảo mua đất đi, để tiền nằm không là phí. Câu hỏi kế tiếp bao giờ cũng giống nhau: bỏ bao nhiêu phần vào đất thì an toàn?
Tôi nghe câu này rất nhiều lần. Và tôi cho rằng nó đang bị hỏi sai chỗ. Bài này nói về cách một chủ doanh nghiệp chia tài sản, để anh tự tìm ra con số của riêng mình.
1. Không có tỷ lệ chung cho mọi chủ doanh nghiệp
Tôi sẽ không đưa ra một con số phần trăm nào cả.
Không phải vì tôi giấu. Mà vì con số đó nằm trong sổ sách của riêng anh. Doanh nghiệp anh cần bao nhiêu tiền để chạy mỗi tháng. Anh đang nợ ai. Khách trả chậm bao lâu. Gia đình anh tiêu bao nhiêu.
Hai người cùng cầm một số tiền như nhau. Một người đang mở rộng nhà xưởng, một người vừa trả xong nợ. Tỷ lệ hợp lý của họ đã khác nhau rồi.
Nên câu hỏi đúng không phải là bao nhiêu phần trăm vào đất. Câu hỏi đúng là: số tiền tôi định mang đi mua đất này thuộc lớp tiền nào?
2. Ba lớp tiền phải tách ra trước khi nói tới đất
Lớp thứ nhất — tiền sống còn. Đây là tiền trả lương, nhập hàng, trả nợ đến hạn, đóng thuế, nuôi gia đình trong vài tháng tới. Lớp này không được đụng tới. Không mua đất, không mua vàng, không gửi dài hạn.
Lớp thứ hai — tiền phòng thủ. Đây là phần dự phòng để đỡ khi có biến. Khi doanh thu hụt một quý. Khi khách lớn trả chậm. Khi lãi vay đổi. Lớp này phải nằm ở chỗ rút ra được, không cần sinh lời nhiều.
Lớp thứ ba — tiền đầu tư. Đây mới là tiền mua đất được. Định nghĩa của nó rất gọn: nếu số tiền này nằm im vài năm, không sinh ra đồng nào, anh vẫn trả lương đủ, vẫn ngủ được, vẫn không phải bán tháo bất cứ thứ gì.
Chia xong ba lớp, câu hỏi bao nhiêu phần vào đất tự có đáp án. Trần của anh chính là lớp thứ ba. Không phải toàn bộ tài sản.
Cách tách tiền này nghe đơn giản. Nhưng đây là nền móng. Người có tiền chưa chắc đã an toàn. Người biết chia tiền theo nhiệm vụ mới đi được đường dài.
3. Vì sao người kinh doanh giỏi vẫn chia sai
Chủ doanh nghiệp có một lợi thế lớn. Quen ra quyết định nhanh, quen chịu áp lực, biết cách tạo dòng tiền.
Nhưng chính lợi thế đó thành điểm yếu khi bước sang tài sản.
Trong doanh nghiệp, anh kiểm soát được đội ngũ, sản phẩm, giá bán, chi phí. Với một lô đất, anh không kiểm soát được gì cả. Không kiểm soát người mua tiếp theo. Không kiểm soát thời điểm họ xuất hiện.
Sai lầm hay gặp nhất là nghĩ mình kinh doanh giỏi thì mua đất cũng sẽ giỏi. Thực tế đó là hai bộ kỹ năng khác nhau. Một bên là vận hành. Một bên là đọc pháp lý, chia tiền, giữ kỷ luật và chuẩn bị lối ra.
Sai lầm thứ hai nguy hơn: trộn tiền công ty, tiền gia đình và tiền đầu tư vào chung một chỗ. Số dư ngân hàng nhìn dư dả nên tưởng là tiền nhàn rỗi. Thật ra trong đó có tiền lương tháng sau, tiền hàng, tiền thuế, tiền dự phòng khi doanh thu giảm.
Lấy tiền đó mua đất, đến lúc công ty cần vốn gấp, anh kẹt cả hai đầu. Đất chưa bán được. Doanh nghiệp thì thiếu oxy.
4. Đất giữ vai trò gì trong bức tranh tài sản
Tôi không nói đất tốt hơn mọi kênh khác. Mỗi thứ có một việc riêng của nó.
Tiền mặt giúp anh sống sót và phản ứng nhanh. Đổi lại nó gần như không đẻ ra gì.
Đất, nếu pháp lý sạch và mua đúng giá trị, theo kinh nghiệm của tôi là chỗ tích lũy dài hạn — thứ nằm yên nhiều năm mà vẫn giữ được phần của mình. Đổi lại, nó khó bán nhanh. Cần tiền gấp trong hai tuần thì đất không cứu được anh.
Hiểu như vậy thì tỷ trọng tự rõ. Đất là chỗ để phần tiền anh chắc chắn không cần dùng tới trong nhiều năm. Không phải chỗ để phần tiền anh có thể cần tháng sau.
Và trong phần dành cho đất, cũng đừng dồn hết vào một lô chỉ vì nghe nói khu đó sắp lên. Trước khi xuống tiền, anh đối chiếu mặt bằng từng khu vực ở bảng giá đất Long Thành, rồi tra quy hoạch bằng hồ sơ chứ không bằng lời kể.
5. Bốn câu hỏi trước khi chốt phần dành cho đất
Trước khi ký, tôi hay đề nghị anh viết ra giấy bốn câu này và tự trả lời.
Số tiền này nếu nằm im vài năm, doanh nghiệp tôi có sao không?
Nếu tháng sau công ty cần gấp một khoản lớn, tôi lấy ở đâu — có phải bán lô đất này không?
Hồ sơ thửa đất này tôi đã cầm và đọc chưa, hay mới chỉ nghe kể?
Nếu vài năm nữa giá không nhúc nhích, tôi có giữ nổi không?
Câu cuối là câu quan trọng nhất. Giữ được thì mới ăn. Người mất tiền vì đất phần lớn không phải vì mua sai lô. Họ mua đúng nhưng phải bán ra vào lúc xấu nhất, vì tiền dùng để mua là tiền không được phép nằm im.
Nếu bốn câu đó còn chỗ mập mờ, anh chưa nên xuống tiền. Đưa hồ sơ cho người có chuyên môn soi lại, hoặc nhờ dịch vụ pháp lý nhà đất Long Thành rà trước khi đặt cọc.
6. Giàu là không bị động, không phải sở hữu nhiều
Một người có nhiều đất nhưng không bán được lúc cần tiền vẫn là người đang căng.
Một người giữ toàn bộ tiền mặt thì an toàn trong ngắn hạn, nhưng nhiều năm sau nhìn lại, phần của mình có thể đã nhỏ đi.
Bức tranh tài sản của một chủ doanh nghiệp nên có cả hai vế. Vế phòng thủ là tiền mặt, quỹ dự phòng, nợ vay trong tầm kiểm soát. Vế tích lũy là tài sản pháp lý rõ ràng, mua bằng phần tiền không mang nhiệm vụ nào khác.
Và điều quan trọng nhất: đừng để một quyết định mua đất làm tổn thương cỗ máy tạo tiền chính của anh, chính là doanh nghiệp. Doanh nghiệp khỏe thì đất là tài sản. Doanh nghiệp yếu thì đất thành cục nợ nằm im.
Chậm mà chắc. Mua ít hơn khả năng một chút, để còn chỗ thở.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
