Người mua đất lần đầu hay hỏi tôi một câu: "Lô này bao lâu thì có lời?" Rất ít người hỏi câu ngược lại: "Nếu tôi sai, tôi mất bao nhiêu mà vẫn sống bình thường?" Hai câu đó nhìn thì giống nhau, nhưng dẫn tới hai kết cục rất khác.
Bài này đi theo hướng ngược với thói quen thông thường: đo sức chịu lỗ trước, rồi mới bàn chuyện lời. Không phải để làm nhụt chí ai, mà để người mua còn vốn đi tiếp sau lần đầu.
1. Lỗ khi mua đất không chỉ là lỗ giá
Nhiều người hình dung lỗ là mua mười, bán tám. Thực tế trong nghề đất, lỗ đến từ ba hướng, và hướng dễ đau nhất lại ít ai tính trước.
Lỗ theo giá. Giá giao dịch thật thấp hơn giá mình đã mua. Đây là kiểu lỗ ai cũng nghĩ tới.
Lỗ theo thời gian. Giá không giảm, nhưng lô đất nằm đó lâu hơn dự tính rất nhiều. Tiền bị khoá lại. Cơ hội khác đi qua mà mình không cầm được đồng nào. Đây là kiểu lỗ âm thầm, ít người gọi tên, nhưng lại phổ biến nhất.
Lỗ theo chi phí giữ. Lãi vay nếu có, các nghĩa vụ tài chính liên quan, chi phí đi lại và công sức theo dõi. Giữ càng lâu, phần này càng dày lên.
Khi đo sức chịu lỗ, phải đo đủ cả ba. Một người nói "tôi chịu được giảm hai chục phần trăm" nhưng lại không chịu nổi việc chờ ba năm thì con số hai chục phần trăm kia không có nhiều ý nghĩa.
2. Đo bằng con số, đừng đo bằng cảm giác
"Chắc tôi chịu được" không phải một câu trả lời. Nó là một cảm giác, và cảm giác thay đổi rất nhanh khi thị trường chậm lại.
Trước khi đặt cọc, ngồi xuống viết ra giấy mấy con số cụ thể.
Nếu giá khu vực này đi ngang trong hai năm, gia đình tôi có bị ảnh hưởng gì không?
Nếu tôi cần bán trong sáu tháng và phải chấp nhận thấp hơn giá mua mười, mười lăm, hai mươi phần trăm, tôi có bán được không, và bán rồi thì cuộc sống có xáo trộn gì?
Nếu ba năm chưa có người mua phù hợp, tôi vẫn trả được các khoản đang phải trả chứ?
Nếu tôi có vay, thu nhập sụt xuống một nhịp thì mỗi tháng còn trả nổi không?
Viết xong bốn câu này, con số "mình chịu lỗ được bao nhiêu" hiện ra rất rõ. Và nó thường nhỏ hơn con số mình tưởng lúc đang hào hứng đi xem đất.
3. Tiền nào được phép lỗ, tiền nào tuyệt đối không
Đây là điểm tôi muốn nói kỹ với chủ doanh nghiệp. Tiền trong doanh nghiệp không giống tiền nhàn rỗi cá nhân.
Có những khoản nhìn trong tài khoản tưởng là dư, nhưng thực chất là tiền trả lương, tiền nhập hàng, tiền thuế, tiền công nợ, tiền xoay vòng vận hành. Nếu lấy tiền đó đi mua đất, khi thị trường đi chậm hơn dự kiến thì doanh nghiệp thiếu dòng tiền. Một doanh nghiệp có lãi trên sổ sách vẫn có thể mệt nếu tiền mặt bị nghẽn.
Danh sách những khoản không được phép lỗ, tôi để nguyên và không du di:
Tiền sinh hoạt gia đình.
Quỹ dự phòng.
Tiền vận hành doanh nghiệp.
Tiền trả nợ, trả lãi, trả lương.
Phần còn lại sau khi trừ hết bốn khoản trên mới là phần được phép chịu rủi ro. Mua bằng tiền đó thì tâm lý bình tĩnh. Mua bằng tiền sắp phải dùng thì rất dễ bán trong thế bị ép.
4. Bảy thói quen đẩy sức chịu lỗ của mình về không
Sức chịu lỗ không chỉ do số tiền quyết định. Nó do cách mình hành xử quyết định. Có bảy thói quen tôi thấy lặp đi lặp lại ở người mới.
Mua vì nghe người khác nói, không tự kiểm tra hồ sơ.
Mua vì sợ bỏ lỡ, sợ mai người ta bán mất.
Vay để mua khi chưa có kinh nghiệm, nghĩ lần này chắc được.
Dồn toàn bộ vốn vào một lô duy nhất.
Không đọc kỹ giấy tờ, không tra thông tin bằng nguồn chính thức.
Lời một chút thì bán vội, hụt nhiều thì cố gồng vì tiếc, vì không muốn thừa nhận mình sai.
Tưởng mình đang đầu tư, nhưng thực chất đang đánh cược theo cảm xúc.
Bảy thói quen này cùng làm một việc: biến một khoản lỗ nhỏ, xử lý được, thành một khoản lỗ lớn không xử lý nổi.
5. Biết trước mình thoát bằng cách nào
Trước khi mua phải biết khi nào bán và bán cho ai. Không phải mua xong rồi mới tính.
Với một lô đất, lối ra nằm ở mấy chỗ rất cụ thể. Hồ sơ có sạch để sang tên thuận lợi không. Khu vực có giao dịch thật hay chỉ có giá chào. Có người ở thật, có nhà xây thật xung quanh chưa. Và người mua tiếp theo của lô này là ai, họ mua để ở, để dành, hay để kinh doanh.
Một tài sản chỉ thật sự tốt khi có lối ra. Trong đất, lối ra bắt đầu từ hồ sơ. Hồ sơ mập mờ thì dù giá có hấp dẫn tới đâu, đến lúc cần bán vẫn khó tìm được người mua tử tế. Đó là lý do tôi luôn khuyên xem phần pháp lý trước khi ngồi thương lượng giá, và đối chiếu với mặt bằng giá từng khu vực để biết mình đang được chào ở mức nào.
6. Giữ được vốn rồi mới nói chuyện đi tiếp
Đất không xấu. Vàng, tiết kiệm hay kinh doanh cũng không xấu. Vấn đề nằm ở chỗ mình có hiểu tài sản đó không, có dùng đúng loại tiền không, có kiểm soát được rủi ro không, và có đủ bình tĩnh để đi đường dài không.
Với người mua lần đầu, lời thật lòng của tôi là đừng bước vào chỉ vì nghe ai đó nói khu này đang có sóng. Học trước. Thử phần nhỏ trước. Kiểm tra kỹ trước.
Nếu số tiền lớn, hoặc anh đang là chủ doanh nghiệp phải lo dòng tiền hằng tháng, nên có người đồng hành đủ chuyên môn cùng soi lại kế hoạch, khẩu vị rủi ro và tỷ trọng vốn. Không phải để quyết thay anh. Mà để anh bớt cảm tính và nhìn rõ hơn những chỗ người mới hay bỏ qua.
Mua đúng không phải là thắng thật lớn một lần. Mua đúng là giữ được vốn, hiểu được mình đang làm gì, và còn cơ hội đi tiếp trong nhiều năm sau. Giữ được thì mới ăn.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
