Người mua đất Long Thành lần đầu hay mở lời bằng một câu rất quen: "Giờ nên mua lô nào?" Có người chưa biết mảnh mình sắp mua là loại đất gì, chưa cầm sổ đọc hết một lượt, chưa hỏi quy hoạch, nhưng đã đặt cọc chỉ vì nghe ai đó nói "khu này sắp lên". Tiền mất không phải lúc nào cũng vì thị trường xấu. Nhiều khi mất vì mình bước vào khi chưa có bản đồ trong tay.
Bài này không nói lô nào nên mua. Bài này trả lời một câu khác, câu mà tôi nghĩ người mua lần đầu cần trả lời trước: trước khi xuống tiền vào đất Long Thành, anh cần học những gì?
1. Học bản chất thửa đất trước khi học mẹo trả giá
Đừng vội học mẹo thương lượng. Việc đầu tiên là hiểu mình đang đặt tiền vào cái gì.
Một thửa đất không chỉ là mảnh đất ngoài thực địa. Nó là một tập hợp quyền được ghi trên giấy: loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ranh giới, và quyền chuyển nhượng của người đang đứng tên.
Đất ở khác đất nông nghiệp. Quyền, nghĩa vụ và điều kiện sử dụng khác nhau. Cùng một diện tích, cùng một mặt tiền, nhưng hai loại đất đó là hai tài sản khác nhau hoàn toàn.
Có một suy nghĩ rất phổ biến mà tôi muốn nói thẳng: "mua đại đi, sau này chắc chuyển được". Chuyện chuyển mục đích sử dụng phải qua hồ sơ, qua cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định. Không phải cứ muốn là được. Định giá một thửa đất dựa trên một giả định chưa ai xác nhận là cách nhanh nhất để trả học phí.
Nói mộc mạc: cầm sổ lên đọc từng dòng trước khi hỏi giá. Nếu chưa quen đọc, anh có thể tham khảo phần pháp lý nhà đất Long Thành để biết những mục nào phải soi kỹ.
2. Học pháp lý trước khi học chuyện giá
Trong nghề đất, trước khi ngồi tính lời lãi, người mua phải kiểm tra sổ, kiểm tra quy hoạch, kiểm tra tranh chấp, kiểm tra lối ra. Thứ tự đó không đảo được.
Một sai lầm rất phổ biến của người mới là nghe khuyến nghị trong hội nhóm rồi tin luôn, mà không biết người đưa lời khuyên đó có chịu trách nhiệm gì với mình không.
Nói mộc mạc là thế này.
Nghe tham khảo thì được.
Nhưng xuống tiền là tiền của mình.
Lỗ là mình chịu. Không ai trong hội nhóm chịu thay mình cả.
Vì vậy bài học đầu tiên không phải là học cách kiếm lời, mà là học đặt câu hỏi: nếu mình sai thì mình mất bao nhiêu? Và học kiểm tra bằng nguồn chính thức. Ảnh chụp màn hình chỉ để sàng lọc ban đầu, nó không thay được việc đối chiếu bản gốc và tra thông tin quy hoạch ở nơi có thẩm quyền.
3. Học chia vốn trước khi đi tìm lô đẹp
Một người có 100 triệu, 500 triệu hay 1 tỷ đều có thể mất tiền nếu không biết chia vốn. Vấn đề không nằm ở số tiền lớn hay nhỏ, mà nằm ở cách quản trị.
Trước khi đi xem đất, hãy tự chia tiền thành từng phần rõ nhiệm vụ:
Tiền sinh hoạt gia đình.
Tiền dự phòng khẩn cấp.
Tiền phục vụ công việc, kinh doanh.
Tiền đầu tư dài hạn.
Phần tiền có thể chấp nhận rủi ro cao hơn.
Nếu chưa có quỹ dự phòng, chưa tách bạch tiền kinh doanh với tiền đầu tư, thì chưa nên dồn hết vào một lô. Với chủ doanh nghiệp, điểm mù thường nằm ở chỗ này: tiền đang nằm trong tài khoản công ty chưa chắc đã là tiền nhàn rỗi. Nó có thể là tiền lương, tiền nhập hàng, tiền thuế, tiền công nợ đến hạn.
Đất là thứ nằm yên vẫn đẻ tiền theo thời gian. Nhưng chỉ khi mình giữ được. Giữ được thì mới ăn.
4. Học phân biệt đầu tư và đầu cơ
Đầu tư là có lý do rõ ràng, có thời gian nắm giữ dự kiến, có kế hoạch vốn, có điểm sai để thoát ra.
Đầu cơ là mua vì thấy người khác mua, mua vì sợ lỡ, mua vì tin rằng ngày mai sẽ có người mua lại giá cao hơn.
Không phải cứ đầu cơ là sai. Nhưng người mới thường chưa đủ kinh nghiệm để kiểm soát nó. Vấn đề lớn nhất của người mới không phải là thiếu lô đẹp, mà là thiếu kỷ luật. Thấy giá lên thì ham. Thấy chững lại thì sợ. Thấy người quen khoe lời thì nôn nóng. Thấy hụt thì cố gồng vì không muốn thừa nhận mình sai.
Cách rèn kỷ luật rẻ nhất là ghi lại. Mỗi lần định xuống tiền, viết ra giấy: mình mua vì lý do gì, kỳ vọng điều gì, dự tính giữ bao lâu, nếu thị trường chậm hơn dự kiến thì xử lý ra sao, và mình đang dùng tiền nhàn rỗi hay tiền sắp phải dùng. Sáu tháng sau đọc lại, chính tờ giấy đó cho biết mình đang đầu tư có phương pháp hay chỉ đang mua bán theo cảm xúc.
5. Học nhìn thanh khoản — lô nào cũng phải có lối ra
Nhiều người sợ kẹt vốn vì mua phải tài sản khó bán. Nỗi sợ đó có cơ sở.
Một lô đất nhìn thì đẹp, nhưng khi cần bán lại không dễ bán ở mức giá mình mong muốn. Người mới nên tập nhìn thanh khoản như nhìn pháp lý:
Khu vực này có giao dịch thật không, hay chỉ có giá chào?
Có người ở thật, có nhà xây thật xung quanh chưa?
Giá người bán đưa ra và giá giao dịch thành công chênh nhau bao nhiêu?
Nếu thị trường đi chậm lại, ai là người mua tiếp theo của lô này, và vì sao họ cần mua?
Một tài sản chỉ thật sự tốt khi có lối ra. Trước khi thích một lô cụ thể, anh nên xem qua mặt bằng giá từng khu vực để biết mức mình đang được chào nằm ở đâu so với chung quanh.
6. Học giữ tiền trước khi học kiếm tiền
Có một nguyên tắc dễ nhớ mà tôi hay nói với người mua lần đầu.
Tin càng nóng, càng phải kiểm tra.
Lời hứa nghe càng cao, càng phải bình tĩnh.
Ai càng thúc mình xuống tiền nhanh, mình càng phải chậm lại.
Người mới không nên đặt mục tiêu kiếm tiền nhanh. Mục tiêu đầu tiên nên là tồn tại, hiểu thị trường, rèn kỷ luật, và không để một quyết định làm hỏng toàn bộ tài chính gia đình. Bắt đầu bằng phần vốn nằm trong sức chịu đựng của mình. Không dùng tiền vay nóng, không dùng tiền học của con, không dùng tiền vận hành doanh nghiệp.
Và nhớ điều này: không mua cũng là một quyết định. Giữ tiền khi chưa hiểu rõ đôi khi còn quan trọng hơn kiếm lời.
Nếu số tiền lớn hoặc hồ sơ có chỗ chưa rõ, nên có một người đồng hành trung lập cùng soi lại giấy tờ, soi lại dòng tiền và nhìn lại kế hoạch. Không phải để quyết thay mình, mà để mình bớt vội. Trong nghề đất, đi chậm mà hiểu rõ vẫn hơn đi nhanh rồi trả giá bằng tiền thật. Chậm mà chắc.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
