Tách thửa là bước nhiều người mua đất Long Thành hay nghĩ đến khi mua lô lớn rồi tách ra bán một phần, hoặc khi con cái muốn tách sổ riêng. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và Long Thành lên thành phố, quy định tách thửa có một số thay đổi quan trọng anh cần nắm trước khi quyết định mua.
1. Điều kiện để được tách thửa
Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 220) và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thửa đất được tách phải đồng thời đáp ứng:
- Đang sử dụng đất hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/hồng) còn hiệu lực.
- Không có tranh chấp — Uỷ ban nhân dân hoặc Toà án không đang giải quyết tranh chấp liên quan đến thửa đất.
- Không kê biên, không phong toả để thi hành án.
- Phần diện tích tách ra VÀ phần còn lại đều đạt diện tích tối thiểu theo quy định của UBND TP Đồng Nai.
- Đảm bảo có lối đi: mỗi thửa sau tách phải có lối vào từ đường công cộng hoặc đường nội bộ có pháp lý rõ ràng.
2. Diện tích tối thiểu khi tách thửa tại Long Thành
UBND tỉnh Đồng Nai (nay là UBND TP Đồng Nai sau hợp nhất) quy định diện tích tối thiểu cho từng loại đất và từng khu vực. Đây là con số quan trọng nhất để xét xem thửa đất của anh có tách được không:
| Loại đất | Khu vực đô thị (thị trấn, phường) | Khu vực nông thôn (xã) |
|---|---|---|
| Đất ở (ONT/ODT) | Tối thiểu 36–45 m² (theo từng phường) | Tối thiểu 80–100 m² |
| Đất nông nghiệp (CLN, BHK) | Không áp dụng (không tách ở đô thị) | Tối thiểu 500–1.000 m² |
Lưu ý quan trọng: Long Thành sau khi lên thành phố, các xã từ khu vực nông thôn có thể được điều chỉnh sang quy chuẩn đô thị hoặc bán đô thị, dẫn đến thay đổi mức diện tích tối thiểu. Anh cần hỏi trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường TP Đồng Nai để có con số chính xác nhất cho thửa đất cụ thể.
3. Hồ sơ xin tách thửa
Hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKDĐ) TP Đồng Nai:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu Nghị định 101/2024).
- Sổ đỏ/hồng gốc.
- Sơ đồ phân chia thửa — do đơn vị đo đạc có chức năng lập, không phải tự vẽ.
- Giấy tờ về thoả thuận lối đi chung (nếu thửa tách không có lối đi riêng ra đường công cộng).
- Chứng minh nhân dân/CCCD.
Chi phí chính: phí đo đạc địa chính (lập sơ đồ phân chia) từ 1,5–4 triệu đồng tuỳ diện tích + lệ phí đăng ký tách thửa + phí cấp sổ cho từng thửa mới.
4. Thời gian giải quyết
Theo quy định: 15 ngày làm việc với đất không cần thẩm định. Thực tế tại Long Thành thường từ 20–35 ngày làm việc. Hồ sơ cần bổ sung hoặc có vướng mắc quy hoạch sẽ kéo dài hơn.
5. Trường hợp tách thửa gắn với chuyển nhượng một phần
Nếu anh mua một phần thửa đất lớn (chưa tách sổ riêng), cần thực hiện theo trình tự: ký hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích → tách thửa và cấp sổ mới → sang tên theo sổ mới. Không thể sang tên trước khi có sổ riêng.
Rủi ro khi mua đất chưa tách sổ: nếu người bán sau đó không hợp tác hoặc có tranh chấp, anh không thể tự tiến hành tách và cấp sổ. Giải pháp: yêu cầu người bán tách sổ xong mới thanh toán đủ tiền, hoặc ký đặt cọc với điều khoản bảo đảm nghĩa vụ tách sổ.
Anh đang có thửa đất muốn tách — kiểm tra nhanh có đủ điều kiện không: nhắn Zalo 0931000008 cho biết diện tích, loại đất và xã/phường.
