Người mới hay hỏi tôi một câu: em tự đi xem, tự thương lượng, tự làm giấy tờ có được không, hay phải nhờ người rành? Câu hỏi này giống hệt câu người mới vào chứng khoán hay hỏi: tôi tự mua có được không, hay phải qua người tư vấn?
Câu trả lời của tôi ở cả hai chỗ là như nhau. Tự đi được. Nhưng không phải kiểu nghe một câu rồi xuống tiền. Bài này nói rõ tự đi thì cần gì, hay vấp ở đâu, và khi nào thì chưa nên đi một mình.
1. Tự đi được, nếu có nguyên tắc trước khi có lô đất
Người mới chỉ nên tự mua khi đã có nguyên tắc rõ ràng: dùng tiền nhàn rỗi, hiểu thứ mình mua, biết rủi ro chính nằm ở đâu, có giới hạn thua lỗ, và khoản đầu tư này không đụng tới dòng tiền chính của gia đình hay công việc kinh doanh.
Với người từng quen đầu tư, có thể hiểu đơn giản thế này. Mua cổ phiếu thì phải xem báo cáo tài chính, ngành nghề, nợ vay, dòng tiền, mức độ minh bạch. Mua đất thì phải xem sổ, quy hoạch, đường vào, tranh chấp, mục đích sử dụng. Hai việc khác nhau về hình thức, giống nhau về bản chất: đều là đọc hồ sơ trước khi tin vào câu chuyện.
Người mới thua không phải vì thiếu tiền, mà vì thiếu quy trình. Thấy người khác lời thì mua. Nghe tin nội bộ thì xuống tiền. Thấy chậm thì hoảng, thấy nóng thì tiếc. Cứ vậy thì tiền bạc bị cảm xúc điều khiển, chứ không phải anh điều khiển.
2. Ba chỗ người đi một mình hay vấp
Vấp vì cảm xúc. Giá vừa nhích mấy nhịp không có nghĩa là khu đó đã tốt hơn hôm qua. Một lô giảm mạnh cũng không có nghĩa là rẻ. Giá thị trường đổi từng ngày, còn giá trị của thửa đất phải kiểm bằng hồ sơ và bằng những thứ nhìn thấy được: đường, điện, người ở thật quanh đó.
Vấp vì dùng sai nguồn tiền. Với chủ doanh nghiệp, đây là cái sai nguy hiểm nhất. Tiền nhập hàng, trả lương, đóng thuế, trả nợ ngân hàng không nên đem đi mua đất. Lợi nhuận chưa chắc đến đúng lúc, nhưng nghĩa vụ thanh toán thì đến rất đúng hạn. Rút máu doanh nghiệp đi mua một tài sản khó bán nhanh thì công ty có thể mạnh trên sổ đỏ mà yếu trong vận hành.
Vấp vì nhầm bản chất các kênh. Tiền gửi hợp với phần vốn cần an toàn và cần rút nhanh. Vàng có vai trò phòng thủ trong vài giai đoạn nhưng cũng có rủi ro giá và chênh lệch mua bán. Đất cần vốn lớn, cần pháp lý rõ và cần thời gian nắm giữ đủ dài. Không kênh nào tốt tuyệt đối, chỉ có kênh hợp hay không hợp với đồng tiền của anh.
3. Ba chặng nên đi qua trước khi đặt cọc lần đầu
Chặng một là học và quan sát. Đi xem nhiều lô, hỏi giá nhiều nơi, tập đọc một bộ hồ sơ đất cho quen mặt chữ, tra quy hoạch từng khu, đối chiếu mặt bằng giá từng khu vực. Chặng này chưa cần xuống tiền. Ở chứng khoán, đây là lúc mở tài khoản, học đặt lệnh, đọc báo cáo mà chưa mua nhiều.
Chặng hai là đi cùng người rành. Đất không chia nhỏ được như cổ phiếu để mua thử vài trăm nghìn, nên chỗ tập dượt của người mua đất chính là đi cùng người đã làm nhiều. Đi để nghe họ hỏi gì, xem họ soi chỗ nào trong sổ, xem họ đứng ở đâu để nhìn ra hướng thoát nước, xem họ hỏi hàng xóm câu gì. Một buổi đi như vậy bằng mấy tháng đọc.
Chặng ba là viết nguyên tắc của riêng mình. Sau khi có trải nghiệm, anh mới chốt được: bao nhiêu phần tài sản để vào đất, khu nào hợp với mình, giá trần bao nhiêu, giữ bao lâu, khi nào thì bán. Có nguyên tắc rồi thì anh tự đi được, và đi vững.
4. Người đồng hành tốt là người dám nói chưa nên mua
Nhờ người rành không có nghĩa là giao hết cho người ta quyết. Người đồng hành tốt không phải người hô mua bán liên tục, cũng không phải người giục anh chốt trong buổi chiều nay vì "còn hai lô cuối".
Người đồng hành tốt làm ba việc. Giúp anh nhìn lại bức tranh tài sản để không dùng nhầm tiền. Giúp anh soát hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc, gồm sổ, người đứng tên, thế chấp, tranh chấp, quy hoạch, lối đi, mục đích sử dụng đất. Và dám nói câu "lô này chưa nên mua" khi dữ liệu chưa đủ an toàn, dù nói vậy là mất một thương vụ.
Phần rà soát hồ sơ, nếu tự làm thấy rối thì thuê hẳn dịch vụ pháp lý nhà đất cho yên tâm. Một điểm nhỏ mà người tự đi hay quên: tên hành chính của khu vực có thay đổi sau sáp nhập, nên khi tra cứu hồ sơ anh nhớ đối chiếu theo danh sách xã mới của huyện Long Thành để khỏi tra nhầm nơi.
5. Khi nào chưa nên tự đi một mình
Anh chưa nên tự đi nếu đang vay ngắn hạn để mua, đang dùng tiền kinh doanh, chưa có quỹ dự phòng, chưa đọc được một bộ hồ sơ đất, hoặc mua chỉ vì thấy người quen vừa khoe lời.
Cũng nên thận trọng nếu anh đang mong đất sinh lời trong vài tháng. Đất là tài sản cần thời gian, và giữ được thì mới ăn.
Còn một dấu hiệu nữa rất dễ nhận: khi anh chưa có đường ra. Mua cổ phiếu đã phải tính đường ra, mua đất càng phải tính. Nếu cần bán gấp thì ai là người mua thật, bán ở mức nào, phải bớt bao nhiêu để đi nhanh. Chưa trả lời được ba câu đó thì chưa phải là đầu tư, mới chỉ là hy vọng.
Tự đi hay nhờ người rành, cuối cùng vẫn quay về một chỗ: đủ nguyên tắc thì tự đi, chưa đủ thì đi cùng người đã đi nhiều. Không ai bắt anh phải giỏi ngay từ lô đầu tiên, nhưng ai cũng phải trả giá cho việc vội. Chậm mà chắc thì đường còn dài.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
