Người mình ở Đồng Nai có một thói quen chung. Làm ra tiền rồi thì đi tìm chỗ cất.
Chỗ cất thì nhiều — ngân hàng, vàng, chứng khoán, chứng chỉ quỹ, và đất. Bài này xếp các kênh đó cạnh nhau, để anh thấy đất đứng ở chỗ nào và hợp với phần tiền nào.
1. Bốn câu hỏi hỏi trước, chọn kênh sau
Trước khi bàn kênh nào hay, tôi đề nghị anh trả lời bốn câu. Chúng áp cho mọi kênh, không riêng gì đất.
Tiền này lấy từ đâu — tiền dư thật, hay tiền đang mang nhiệm vụ khác?
Tôi để nó nằm được bao lâu mà không phải đụng tới?
Nếu sai, mức mất tối đa tôi chịu được là bao nhiêu?
Khi cần tiền, tôi rút ra bằng cách nào và mất bao lâu?
Câu cuối hay bị bỏ qua nhất. Nó tên là thanh khoản. Với người sợ kẹt vốn, đây không phải chi tiết phụ. Đây là tiêu chí sống còn.
Người có vốn lớn thường không thua vì thiếu tiền. Họ thua vì ba lý do: dùng tiền sai nhiệm vụ, mua thứ mình chưa hiểu, và để cảm xúc dẫn tay.
2. Ngân hàng — chỗ để tiền sống sót
Gửi ngân hàng ít khi làm ai giàu lên. Nhưng đó là chỗ rút ra được gần như ngay lập tức.
Vai trò của nó là giữ lớp tiền sống còn và lớp tiền phòng thủ. Tiền vài tháng tới phải chi. Tiền để đỡ khi doanh thu hụt hoặc khách trả chậm.
Sai lầm phổ biến là coi thường lớp này. Người bỏ hết tiền vào tài sản dài hạn rồi chừa lại quá ít tiền mặt thường là người phải bán tài sản đúng vào lúc xấu nhất.
3. Vàng — cầm được, nhưng nằm im
Vàng dễ mua, dễ bán, dễ cất, chia nhỏ được. Đó là ưu điểm thật.
Nhược điểm là nó nằm im. Vàng không tạo ra dòng tiền, không cho thuê được, không sinh ra thứ gì ngoài chính nó. Giá thì lên xuống theo tâm lý chung, không theo thứ anh kiểm soát được.
Với nhiều gia đình ở quê mình, vàng là chỗ cất một phần nhỏ. Đúng vai của nó là như vậy. Một phần, không phải tất cả.
4. Chứng khoán và chứng chỉ quỹ — nhanh không có nghĩa là dễ
Ưu điểm rõ nhất là chia nhỏ vốn được và mua bán nhanh hơn đất rất nhiều. Vốn ít cũng bắt đầu được.
Nhưng chính vì mua bán quá tiện, người mới dễ giao dịch liên tục, mua theo bảng điện, bán vì hoảng. Trong đất, một quyết định sai làm kẹt vốn lâu. Ở đây, một chuỗi quyết định cảm tính có thể bào mòn vốn rất nhanh.
Có một nguyên tắc chung cho cả cổ phiếu, trái phiếu lẫn chứng chỉ quỹ: không mua thứ mình không giải thích được. Nếu anh chưa nói được doanh nghiệp đó bán gì, kiếm tiền từ đâu, nợ nhiều hay ít, thì chưa nên bỏ nhiều tiền vào.
Trái phiếu nhìn có vẻ an toàn hơn, nhưng bản chất là cho vay. An toàn hay không nằm ở khả năng trả nợ của bên phát hành và điều kiện phát hành, không nằm ở cái tên gọi.
5. Đất đứng ở đâu trong bức tranh này
Đất nằm ở đầu kia của trục. Chậm nhất, nặng vốn nhất, thủ tục dài nhất. Nhưng cũng là thứ hữu hình nhất.
Anh nhìn thấy nó. Đi ra được, sờ được cọc mốc, hỏi được hàng xóm. Nó không biến mất qua một đêm vì một tin đồn trên mạng.
Đổi lại, vốn vào lớn và không phải lúc nào cũng bán nhanh được. Đó là lý do tôi luôn nói: đất chỉ hợp với lớp tiền nằm được nhiều năm. Còn tiền có thể cần tới tháng sau thì đừng đưa vào đây.
Và khác với các kênh trên, chất lượng của một lô đất phụ thuộc gần như hoàn toàn vào hồ sơ. Cùng một khu, lô sổ riêng pháp lý sạch và lô còn vướng là hai tài sản khác hẳn nhau. Nên trước khi so giá, anh soi pháp lý trước, rồi mới đối chiếu mặt bằng giá từng khu vực.
6. Với người Đồng Nai, đất có thêm một lợi thế
Đó là lợi thế hiểu chỗ.
Anh sống ở đây. Anh biết đường nào đông xe buổi sáng, xóm nào có người ở thật, khu nào mưa xuống là đọng nước, chỗ nào chiều tối vẫn tối om. Người mua qua ảnh từ xa không có thứ đó.
Nhưng lợi thế này chỉ dùng được nếu anh chịu đi thực địa và chịu tra hồ sơ. Còn mua theo lời kể thì anh đang đứng ngang hàng với người ở tỉnh khác. Thậm chí còn dễ chủ quan hơn, vì nghĩ mình là dân địa phương nên chắc không sai.
Tên gọi hành chính ở nhiều khu vực cũng đã thay đổi sau đợt sắp xếp lại. Khi tra cứu, anh nên đối chiếu địa giới hiện hành theo danh sách các xã mới ở Long Thành để khỏi tra nhầm chỗ.
7. Không có kênh tốt nhất, chỉ có kênh hợp với từng lớp tiền
Tôi không cho rằng nên bỏ hết vào đất. Cũng không cho rằng nên giữ hết bằng tiền mặt.
Cách chia mà tôi thấy bền: một phần rút ra được ngay, một phần để dự phòng khi có biến, phần còn lại — phần thật sự nằm im được — mới đưa vào tài sản dài hạn như đất.
Chọn kênh không phải là chọn cái nào lời nhất. Là ghép đúng từng lớp tiền vào đúng chỗ. Ghép sai thì kênh nào cũng làm anh kẹt.
Giữ được thì mới ăn. Chậm mà chắc.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
