Anh chuẩn bị mua lô đất đầu tiên. Tiền đã gom đủ, chỗ đã ưng, người bán hẹn cuối tuần ra công chứng.
Câu hỏi là: từ giờ tới hôm đó, anh cần chuẩn bị sẵn những gì? Bài này nói về ba thứ — hồ sơ, đường đi của tiền, và người đồng hành.
1. Thứ cần chuẩn bị đầu tiên không phải tiền, mà là nhiệm vụ của số tiền đó
Trước khi bàn mua lô nào, anh trả lời giúp tôi một câu. Số tiền này có nhiệm vụ nào khác trong ba đến sáu tháng tới không?
Nếu nó là tiền trả lương, tiền nhập hàng, tiền học của con, tiền trả nợ đến hạn — nó không phải tiền mua đất. Dù lô đất có đẹp tới đâu.
Đất là tài sản nằm lâu. Nó không có nút bán nhanh. Lúc mua ai cũng nghĩ cần thì bán, đến khi cần tiền mới biết thị trường không đứng về phía mình.
Nên việc chuẩn bị số một là tách tiền. Tiền vận hành một chỗ. Tiền dự phòng gia đình một chỗ. Tiền đầu tư dài hạn một chỗ. Chỉ phần cuối mới được mang đi mua đất.
Viết luôn mục tiêu ra giấy. Mua để giữ dài hạn, để dành cho con, để cất một phần vốn ra ngoài kinh doanh, hay để bán lại sau vài năm. Mục tiêu khác nhau thì tiêu chí chọn lô khác nhau. Không rõ mục tiêu, quyết định rất dễ chạy theo cảm xúc.
2. Hồ sơ cần cầm trên tay trước khi ngồi vào bàn thương lượng
Đừng ngại hỏi giấy tờ sớm. Người bán nghiêm túc coi đây là chuyện bình thường. Người né câu hỏi giấy tờ mới là điều đáng lo.
Những thứ tối thiểu anh nên xem tận mắt:
Sổ và chủ sổ. Thông tin trên sổ có khớp với người đang ngồi trước mặt anh không. Ai mới là người có quyền ký bán.
Loại đất và thời hạn. Đất ở, đất nông nghiệp hay loại khác. Thời hạn sử dụng lâu dài hay có hạn.
Tình trạng thửa đất. Có đang thế chấp, kê biên, tranh chấp hay bị hạn chế chuyển nhượng không.
Ranh mốc và diện tích thật. Số trên giấy có khớp với ngoài thực địa không.
Đường vào. Đường công cộng, đường dân sinh ổn định, hay chỉ là lối đi thỏa thuận với hàng xóm.
Quy hoạch. Thửa đất có dính đường, công trình công cộng hay khu vực hạn chế xây dựng không. Phần này phải tra bằng hồ sơ và bản đồ ở mục quy hoạch, không tra bằng lời kể.
Câu tự kiểm gọn nhất: nếu hôm nay tôi ký, ngày mai tôi có làm được thủ tục sang tên đúng quy định không? Còn mập mờ thì chưa đặt cọc lớn.
3. Đường đi của tiền phải rõ trước khi tiền đi
Đây là phần nhiều người mới bỏ qua. Cũng là phần mất tiền nhanh nhất.
Tiền cọc chuyển cho ai. Chuyển vào tài khoản của đúng người đứng tên trên sổ, hay tài khoản của một người thứ ba. Nếu là người thứ ba thì giấy ủy quyền đâu.
Chuyển khoản ghi nội dung rõ ràng, giữ lại sao kê. Hạn chế tiền mặt trao tay không giấy tờ.
Hợp đồng đặt cọc phải ghi đủ. Thông tin thửa đất. Giá. Tiến độ thanh toán. Thời hạn ra công chứng. Ai chịu thuế phí. Tình trạng pháp lý mà bên bán cam kết. Điều kiện hoàn cọc nếu pháp lý không đúng như đã nói. Và mức phạt cọc.
Điều khoản hoàn cọc là điều khoản tôi đề nghị anh đọc kỹ nhất. Nó là cái phanh. Không có nó, phát hiện sai sót sau khi đã cọc thì anh chỉ còn cách chấp nhận.
Sau công chứng, làm hồ sơ sang tên ngay. Đừng để kéo dài vì tin nhau bằng miệng.
4. Người đồng hành: chọn người dám cản, đừng chọn người hối
Giao dịch đầu tiên, anh nên có một người có chuyên môn đứng cạnh. Không phải để họ quyết thay anh. Để họ phản biện quyết định của anh.
Dấu hiệu của người đồng hành được: hỏi anh về nguồn tiền và mục tiêu trước khi dẫn đi xem đất; đưa hồ sơ trước, nói giá sau; dám chỉ ra nhược điểm của lô đất; không hứa lời.
Dấu hiệu nên tránh: giục ký gấp vì có người khác đang xem; khẳng định chắc chắn tăng giá; kể chuyện sắp lên thổ cư, sắp mở đường mà không đưa ra được văn bản nào.
Nếu giao dịch lớn hoặc hồ sơ có chỗ khó hiểu, nên có người rà soát pháp lý độc lập. Chi phí đó nhỏ hơn nhiều so với một lô đất mua rồi không sang tên được. Anh có thể nhờ dịch vụ pháp lý nhà đất Long Thành soi hồ sơ trước khi đặt cọc.
5. Viết đường ra trước khi bước vào
Trước khi mua, viết ba kịch bản.
Kịch bản tốt: vài năm sau khu vực đông dân hơn, có người hỏi mua thật.
Kịch bản thường: giá đi ngang, anh giữ tiếp, không sao cả.
Kịch bản xấu: thị trường chậm, anh cần tiền mà ít người mua.
Nếu kịch bản xấu vẫn không làm gia đình và công việc của anh chao đảo, khoản mua đó tương đối an toàn. Nếu kịch bản xấu làm anh mất ngủ, số tiền đó đang quá lớn so với sức của anh. Mua lô nhỏ hơn.
Và ghi lại quyết định. Mỗi lần mua, ghi lý do, giá, kỳ vọng, những thứ mình còn chưa chắc. Vài năm sau đọc lại, anh sẽ biết mình đang mua bằng lý trí hay bằng cảm xúc. Đây là việc rẻ nhất và cũng ít người làm nhất.
6. Xuống tiền thì dễ, giữ được mới khó
Giao dịch đầu tiên không cần phải là giao dịch lời nhất đời anh. Nó chỉ cần sạch, đúng thủ tục, và nằm trong sức của anh.
Chuẩn bị đủ ba thứ — tiền đúng lớp, hồ sơ đọc kỹ, người đồng hành dám cản — thì phần lớn rủi ro đã bị chặn từ trước khi ký. Muốn xem trước mặt bằng các lô đang giao dịch, anh tham khảo mục sản phẩm đang bán.
Chậm mà chắc. Thị trường luôn còn đó.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
