Anh hỏi tôi khi đi xem đất Long Thành cần chú ý gì. Tôi liệt kê 7 câu hỏi cụ thể — vì câu hỏi tốt hơn "chú ý chung chung" nhiều. Đây là những thông tin môi giới thường không chủ động nói, không phải vì họ cố tình giấu, mà vì họ chỉ nói phần tốt.
1. Câu 1 — Đất có đang thế chấp ngân hàng không?
Đất đang thế chấp vẫn bán được nếu hai bên thỏa thuận dùng tiền mua trả ngân hàng trước rồi mới ra công chứng. Nhưng anh phải biết trước để chuẩn bị quy trình cho đúng. Nếu không biết đến lúc ra công chứng mới phát hiện, toàn bộ tiến độ bị vỡ. Tra tình trạng thế chấp tại VP ĐKDĐ chi nhánh Long Thành — chi phí thấp, làm trong ngày.
2. Câu 2 — Chủ đất đã kết hôn chưa, và vợ/chồng có đồng ý bán không?
Đất mua trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung — cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu chỉ một người muốn bán, giao dịch không thực hiện được. Gặp mặt cả hai trước khi đặt cọc là cách đơn giản nhất để loại rủi ro này.
3. Câu 3 — Diện tích đất ở (ONT) là bao nhiêu?
Khi tin rao ghi "thổ cư", nhiều người hiểu là toàn bộ diện tích là đất ở. Thực tế sổ hay ghi ONT một phần và CLN một phần. Ví dụ: tổng 200 m² nhưng ONT chỉ 80 m² + CLN 120 m² — giá trị thực và khả năng xây dựng rất khác. Yêu cầu xem sổ gốc và đọc dòng "loại đất" để biết đúng tỷ lệ.
4. Câu 4 — Thời hạn sử dụng đất còn bao lâu?
Đất thổ cư (ONT) thường là lâu dài — không vấn đề. Nhưng đất nông nghiệp (CLN, HNK) thường có thời hạn 50 năm, một số sắp hết hạn. Hỏi và đọc trực tiếp trên sổ mục "thời hạn sử dụng" trước khi cọc.
5. Câu 5 — Có ai đang ở hoặc canh tác trên đất không?
Đất đang có người thuê canh tác hoặc người thân đang ở là tình huống hay gặp tại Long Thành. Về pháp lý, người ở và người thuê canh tác không có quyền ngăn giao dịch, nhưng anh sẽ phải giải quyết việc này sau khi mua. Biết trước để đàm phán hoặc chuẩn bị phương án.
6. Câu 6 — Đường vào là đường gì?
Đường trước đất là đường công cộng (quản lý bởi nhà nước) hay đường đất tư (đi nhờ qua đất người khác)? Đường tư không có văn bản ký kết, người chủ đất đó có thể chặn lối đi bất cứ lúc nào. Hỏi và yêu cầu xem nếu là đường tư — có hợp đồng đi nhờ hay không, ký với ai, còn hiệu lực không.
7. Câu 7 — Giá đã bao gồm thuế TNCN chưa?
Thuế TNCN 2% giá hợp đồng về nguyên tắc là của bên bán. Nhiều giao dịch tại Long Thành bên mua chịu luôn để đẩy nhanh giao dịch. Hỏi thẳng để biết mình đang mua với tổng chi phí bao nhiêu — đừng mặc định "giá đó là giá net". Với lô 1,8 tỷ, nếu bên mua chịu thuế TNCN thì chi thêm 36 triệu nữa.
| Câu hỏi | Kiểm tra bằng cách |
|---|---|
| Đất thế chấp không? | Tra VP ĐKDĐ chi nhánh Long Thành |
| Vợ/chồng đồng ý? | Gặp mặt cả hai trước khi cọc |
| Diện tích ONT là bao nhiêu? | Đọc dòng loại đất trên sổ gốc |
| Thời hạn sử dụng? | Đọc mục thời hạn trên sổ gốc |
| Có người ở/canh tác? | Thực địa + hỏi trực tiếp |
| Đường vào loại gì? | Thực địa + hỏi giấy tờ đường tư |
| Thuế TNCN ai chịu? | Hỏi thẳng trước khi ký cọc |
Những câu này không thay thế được việc đọc sổ gốc tại chỗ. Yêu cầu xem sổ gốc khi thực địa — không phải ảnh chụp, không phải bản photo. Chủ đất không mang sổ đi xem đất là dấu hiệu cần hỏi thêm lý do.
Nếu anh đang xem một lô tại Long Thành và muốn tôi tra quy hoạch + đọc sổ giúp trước khi cọc, nhắn Zalo 0931000008.
