Nhiều người mua đất Long Thành gặp phải tình huống: đất có nguồn gốc rõ ràng, sử dụng ổn định nhiều năm, nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/hồng). Hoặc con cái thừa kế đất nhưng sổ đứng tên bố mẹ đã mất, chưa chuyển đổi. Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/8/2024) đã điều chỉnh khá nhiều so với trước — dưới đây là những gì anh cần biết.
1. Ai được cấp sổ đỏ lần đầu?
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, các trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu (đất chưa có sổ) gồm:
1. Đất có nguồn gốc trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực): Đất được giao theo quyết định của UBND các cấp, hoặc đất được sử dụng từ trước 1993 không có giấy tờ nhưng có giấy tờ về nhà ở/cải tạo nhà trên đó.
2. Đất được giao hoặc cho thuê sau 15/10/1993 theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.
3. Đất mua/nhận chuyển nhượng trước 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) mà chưa có giấy chứng nhận — có thể làm thủ tục cấp sổ nếu đáp ứng các điều kiện về sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
4. Đất do nhà nước giao cho cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo — theo cơ chế riêng.
2. Điều kiện để được cấp sổ lần đầu
Đất không có giấy tờ (đất "giấy tay") vẫn được cấp sổ nếu đáp ứng đủ ba điều kiện:
- Đang sử dụng đất ổn định, liên tục, không có tranh chấp.
- Đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất hiện hành tại địa phương.
- Được UBND cấp xã/phường xác nhận quá trình sử dụng đất và không có tranh chấp tại địa phương.
Nếu đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật về đất đai (lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, xây dựng trái phép chưa được xử lý), việc cấp sổ sẽ phức tạp hơn và phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
3. Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai TP Đồng Nai:
- Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận (theo mẫu tại Nghị định 101/2024).
- Giấy tờ về nguồn gốc đất (tùy loại): quyết định giao đất, hợp đồng chuyển nhượng giấy tay, giấy tờ nhà ở trên đất, giấy thừa kế, bản khai đất theo yêu cầu của UBND xã.
- Xác nhận của UBND cấp xã/phường về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc sơ đồ đất do đơn vị đo đạc lập.
- CCCD/CMND của người đứng tên đăng ký.
Thời gian giải quyết theo quy định: 30 ngày làm việc với đất không phải rừng; thực tế tại Long Thành thường từ 45–90 ngày tuỳ mức độ phức tạp của nguồn gốc đất.
4. Chi phí khi cấp sổ lần đầu
Nếu đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước (tức là chưa nộp tiền sử dụng đất bao giờ), anh phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp sổ. Khoản này được tính theo bảng giá đất nhà nước 2026 nhân hệ số K — có thể là khoản tiền đáng kể tùy vị trí đất.
Ngoài ra: lệ phí đo đạc địa chính (~1,5–3 triệu đồng), lệ phí thẩm định hồ sơ (~500.000 đồng), phí cấp giấy chứng nhận (100.000 đồng). Tổng chi phí phụ thuộc lớn vào khoản tiền sử dụng đất — cần hỏi Phòng TN&MT để ước tính trước.
5. Điểm mới quan trọng so với trước 2024
Luật Đất đai 2024 bỏ quy định hạn chót việc đăng ký cấp sổ (trước đây Luật 2013 ấn định một số mốc thời hạn). Điều đó có nghĩa đất sử dụng lâu năm không có sổ không bị tước quyền đăng ký vì trễ hạn — anh có thể làm thủ tục bất kỳ lúc nào nếu đủ điều kiện.
Tuy nhiên, đất chưa có sổ thì không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp — chỉ được phép thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đây là lý do tại sao nhiều người chọn làm sổ xong mới bán, dù quy trình kéo dài.
Anh đang có đất chưa sổ tại Long Thành và muốn biết có đủ điều kiện làm sổ không — nhắn Zalo 0931000008 cho biết nguồn gốc đất và vị trí là tôi tư vấn sơ bộ hướng xử lý.
