Hai nhà cạnh nhau, một hàng rào xê dịch vài chục phân, thế là thành chuyện. Ở Long Thành, tranh chấp ranh giới thửa đất là loại việc dai dẳng và dễ làm mất lòng hàng xóm nhất. Gốc rễ thường nằm ở chỗ ranh thực tế không khớp với ranh trên giấy, mà không ai chịu lùi.
1. Ranh giới đất được xác định theo căn cứ nào?
Bộ luật Dân sự 2015, Điều 175 quy định ranh giới giữa các bất động sản được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể xác định theo tập quán, hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Điều luật này nói rõ một nguyên tắc: không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả khi ranh giới là kênh, mương, hào hay bờ. Anh giữ đúng phần của mình, không được tự ý dịch sang phần người khác.
2. Mốc giới ngăn cách thuộc về ai?
Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ bất động sản liền kề có thể thỏa thuận dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây hoặc xây tường ngăn trên ranh giới. Các mốc giới này là sở hữu chung, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Hiểu được điều này giúp anh tránh cãi vã vô ích. Bức tường trên ranh không phải của riêng ai nếu cả hai cùng góp dựng. Muốn đập, sửa hay dời, anh cần có sự đồng thuận.
3. Làm sao biết ai đúng ai sai khi lệch ranh?
Căn cứ để xác định ranh thực tế gồm: Giấy chứng nhận, sơ đồ thửa, tọa độ các góc ranh trên hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính và kết quả đo đạc hiện trạng. Khi có nghi ngờ, anh đưa các tài liệu này ra đối chiếu với nhau.
Có hai khả năng. Nếu lệch do đo đạc hoặc ghi sổ sai, anh làm thủ tục đính chính, không phải tranh chấp. Nếu lệch do một bên cố ý lấn sang, đó mới là tranh chấp đất đai và phải xử lý theo trình tự riêng.
4. Trình tự xử lý khi bị lấn ranh ra sao?
Bước đầu là thương lượng giữa hai bên. Nhiều vụ dừng được ở đây nếu các bên thiện chí. Không thương lượng được thì chuyển sang hòa giải tại UBND xã nơi có đất. Đây là bước bắt buộc trước khi khởi kiện, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Nếu hòa giải không thành, anh có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024. Thời hạn và trình tự cụ thể thực hiện theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024.
| Bước | Nội dung | Căn cứ đối chiếu |
|---|---|---|
| 1. Thương lượng | Hai bên tự thỏa thuận | GCN, biên bản mốc giới |
| 2. Hòa giải | Tại UBND xã nơi có đất (bắt buộc trước khi kiện) | Bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính |
| 3. Khởi kiện / đề nghị giải quyết | Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền | Kết quả đo đạc hiện trạng, tọa độ góc ranh |
5. Phòng tránh thế nào cho yên?
Phòng bao giờ cũng rẻ hơn chữa. Khi mua hay khi xây, anh nên thuê đo đạc, cắm mốc rõ ràng và đối chiếu tọa độ các góc ranh ghi trên sổ. Mốc khớp giấy thì sau này ít chuyện.
Anh cũng nên giữ biên bản mốc giới đã thống nhất với hàng xóm. Một tờ biên bản có chữ ký hai bên đáng giá hơn nhiều lời nói miệng khi phát sinh tranh chấp.
Nếu đang vướng ranh giới mà chưa biết bắt đầu từ đâu, anh có thể tham khảo thêm ý kiến từ người am hiểu hồ sơ địa chính tại Long Thành. Chúng tôi nhận tư vấn pháp lý và nhận ký gửi mua bán nhà đất Long Thành, hỗ trợ anh đối chiếu sổ, đo đạc và chuẩn bị hồ sơ hòa giải khi cần.
Đọc thêm
Cách đọc bản đồ địa chính Long Thành: số tờ, số thửa, loại đất và diện tích từng mảnhCách đọc bản đồ địa chính, tọa độ góc ranh thửa đất.
Lộ giới, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng đất Long Thành: phân biệt để không mất phần đất xây dựngPhân biệt lộ giới, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Tách thửa đất Long Thành 2026: thủ tục chính quyền 2 cấp từ 01/07/2025, điều kiện diện tích tối thiểuTách thửa đất Long Thành 2026: thủ tục và đo đạc.
