Rất nhiều lô ở Long Thành trên sổ ghi là đất trồng cây lâu năm, ký hiệu CLN. Muốn xây nhà, anh phải chuyển phần đó sang đất ở nông thôn (ONT). Và khoản tiền khiến nhiều anh bất ngờ nhất chính là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích.
Tôi viết bài này để anh hiểu khoản tiền này tính trên cái gì, bằng công thức ra sao, và vì sao tôi không thể đọc một con số cụ thể cho lô của anh ngay được.
1. Chuyển CLN sang đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Có. Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng cây lâu năm, sang đất ở, thì phải nộp tiền sử dụng đất. Đây là nghĩa vụ tài chính bắt buộc khi được phép chuyển mục đích.
2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích tính thế nào?
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích được xác định bằng phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Giá đất được lấy theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, tức bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai đối với đất ở Long Thành.
Diễn đạt bằng công thức cho dễ hình dung: Tiền phải nộp = (giá đất ở theo bảng giá x diện tích chuyển) − (giá đất nông nghiệp theo bảng giá x diện tích chuyển). Rút gọn lại, có thể hiểu là phần chênh lệch đơn giá giữa đất ở và đất nông nghiệp, nhân với diện tích chuyển mục đích.
| Yếu tố | Lấy ở đâu |
|---|---|
| Giá đất ở | Bảng giá đất của UBND tỉnh Đồng Nai, theo vị trí thửa |
| Giá đất nông nghiệp | Bảng giá đất của UBND tỉnh Đồng Nai, loại đất CLN |
| Diện tích chuyển | Phần diện tích được phép chuyển sang đất ở |
| Thời điểm tính | Thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích |
3. Vì sao tôi không đọc con số cụ thể cho lô của anh?
Tôi nói thẳng: tôi không thể và không nên ghi ra một số tiền cố định cho một thửa cụ thể. Lý do là giá đất ở và giá đất nông nghiệp chênh nhau rất nhiều, lại thay đổi theo từng vị trí, từng tuyến đường trong bảng giá đất; ngoài ra còn có các hệ số và điều kiện do cơ quan thuế xác định theo từng hồ sơ. Vì vậy con số cuối cùng phải do cơ quan thuế tính chính thức dựa trên bảng giá đất thực tế áp dụng tại thời điểm anh nộp hồ sơ. Ai đọc vanh vách một con số chắc nịch trước khi anh tra bảng giá thì anh nên dè chừng.
4. Điều kiện bắt buộc trước khi chuyển là gì?
Tiền bạc chỉ là một chuyện. Trước đó, anh phải chuyển được đã. Việc chuyển mục đích sang đất ở chỉ thực hiện khi thửa đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Nếu quy hoạch của thửa vẫn là đất nông nghiệp, thì dù anh sẵn tiền cũng chưa chuyển được. Đây là bước anh phải kiểm tra đầu tiên.
5. Chỗ tôi phải nói thẳng
Những gì tôi nêu là khung chung theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP để anh tham khảo. Cách tính chi tiết, hệ số và điều kiện cụ thể do cơ quan thuế xác định theo từng hồ sơ. Vì vậy anh nên đối chiếu văn bản gốc và hỏi cơ quan thuế, bộ phận một cửa cấp xã trước khi áp dụng cho trường hợp của mình. Tôi không khẳng định số tiền cho một thửa khi chưa tra bảng giá đất thực tế.
Việc anh làm được ngay hôm nay: tra quy hoạch sử dụng đất của thửa để biết có chuyển được không; tra đơn giá đất ở và đất nông nghiệp theo bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai tại đúng vị trí; rồi áp công thức chênh lệch để tự ước lượng trước khi cơ quan thuế tính chính thức. Nếu anh đang xem một lô CLN quanh khu vực sân bay Long Thành và 6 xã, tôi có thể giúp anh đối chiếu sổ, tra quy hoạch và ước tính chi phí chuyển mục đích trước khi xuống tiền. Anh nhắn Zalo 0931000008 để tôi hỗ trợ.
