Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 quy định giao dịch bất động sản với giá trị từ 20 triệu đồng trở lên phải thanh toán qua hệ thống ngân hàng — không thanh toán bằng tiền mặt. Quy định này ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả giao dịch mua bán đất ở Long Thành. Bài này tôi viết để anh hiểu rõ bắt buộc làm gì và tránh những hiểu lầm phổ biến.
1. Tại sao nhà nước yêu cầu thanh toán qua ngân hàng?
Có 3 mục tiêu chính: chống rửa tiền và trốn thuế trong giao dịch bất động sản; tạo dấu vết chứng minh nguồn tiền hợp pháp khi cần; giúp cơ quan thuế kiểm soát giá giao dịch thực tế thay vì chỉ dựa vào giá ghi trong hợp đồng. Điều này quan trọng với anh: nếu thanh toán bằng tiền mặt, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng từ 1/8/2024.
2. hình thức thanh toán được chấp nhận
1. Chuyển khoản ngân hàng: Hình thức phổ biến nhất. Bên mua chuyển từ tài khoản cá nhân sang tài khoản bên bán, giữ biên lai chuyển khoản. Biên lai này là bằng chứng thanh toán đi kèm hồ sơ công chứng.
2. Dùng séc ngân hàng: Ít phổ biến hơn ở Long Thành nhưng hợp lệ. Bên mua mua séc tại ngân hàng mang tên bên bán.
3. Mở tài khoản escrow (tài khoản trung gian): Phù hợp với giao dịch lớn hoặc phức tạp — tiền gửi vào tài khoản ngân hàng giữ hộ, chỉ giải ngân khi hai bên hoàn tất thủ tục. Ít dùng ở Long Thành với đất dưới 5 tỷ.
3. điều cần biết khi thực hiện
1. Tên trên biên lai chuyển khoản phải khớp với tên trong hợp đồng: Nếu bên mua là anh Nguyễn Văn A nhưng chuyển khoản từ tài khoản tên vợ — phòng công chứng có thể yêu cầu giải trình thêm. Dùng đúng tài khoản của người ký hợp đồng.
2. Đặt cọc có cần chuyển khoản không?: Có, nếu tiền đặt cọc từ 20 triệu trở lên. Nhiều người hiểu nhầm là chỉ áp dụng với thanh toán chính thức — thực ra đặt cọc cũng nằm trong quy định. Giữ biên lai đặt cọc chuyển khoản để nộp khi công chứng.
3. Tiền thanh toán nhiều đợt: mỗi đợt đều cần chuyển khoản: Thanh toán theo tiến độ (đặt cọc, thanh toán đợt 2, thanh toán cuối) đều phải qua ngân hàng và có biên lai riêng cho từng đợt.
4. Giá trị giao dịch bằng giá trong hợp đồng hay giá chuyển khoản?: Phải khớp. Tình trạng giá hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế đang bị thu hẹp — cơ quan thuế có thể đối chiếu giá chuyển khoản với giá hợp đồng. Nếu hai số này lệch, anh có thể bị truy thu thuế theo giá thực tế.
4. Anh cần làm gì tiếp theo?
- Chuẩn bị sẵn tài khoản ngân hàng đứng tên anh trước khi đặt cọc — không vay mượn tài khoản người thân để chuyển.
- Giữ toàn bộ biên lai chuyển khoản từ đặt cọc đến thanh toán cuối — nộp cùng hồ sơ công chứng.
- Nhắn Zalo 0931000008 để tôi giới thiệu phòng công chứng uy tín ở Long Thành và tư vấn thêm quy trình.
Một điểm nữa tôi muốn nói thêm: quy định thanh toán qua ngân hàng không có nghĩa là anh không thể trả tiền mặt trực tiếp cho người bán — anh vẫn có thể trao tay tiền mặt sau đó. Quy định này yêu cầu trong hồ sơ công chứng phải có bằng chứng thanh toán qua ngân hàng. Thực tế nhiều người vẫn thoả thuận riêng với người bán nhưng đồng thời chuyển khoản đúng số tiền để có biên lai hợp lệ nộp công chứng.
Nguồn tham khảo: Luật Đất đai 2024 (Điều 133), Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Có hiệu lực từ 1/8/2024.
