Anh đang có đất tại Long Thành nhưng không có thời gian tự đăng tin, trả lời khách, hay dẫn khách đi xem. Đó là lý do dịch vụ ký gửi tồn tại. Trong bài này tôi mô tả cụ thể quy trình tôi đang làm — không phải quy trình lý tưởng trên giấy tờ, mà là từng bước thực tế khi nhận ký gửi một lô đất.
1. Bước 1 — Anh gửi sổ và tôi đọc kỹ trước khi nhận
Trước khi đồng ý nhận ký gửi, tôi cần xem được ảnh sổ hồng (GCN) rõ nét. Tôi đọc: loại đất và diện tích từng loại, số thửa số tờ, mục Nhà ở, thời hạn đất nông nghiệp (nếu có), và sơ đồ thửa. Bước này không phải thủ tục hành chính — tôi thực sự đọc để hiểu lô đất trước khi tư vấn giá và viết tin.
Lý do tôi kiên quyết làm bước này: nếu không đọc sổ, tôi sẽ viết tin theo lời khai của chủ đất. Và chủ đất đôi khi nhớ sai hoặc không để ý đến những chi tiết như "đất nông nghiệp 54 m² hết hạn năm 2045" hay "nhà ở chưa đăng ký vào sổ". Khách mua hỏi những điều này mà tôi không trả lời được là mất niềm tin.
2. Bước 2 — Tôi định giá dựa trên dữ liệu thật, không theo nguyện vọng
Tôi tra kho tin rao hiện tại của các lô tương tự: cùng xã, cùng tuyến đường, cùng tỷ lệ ONT/CLN, diện tích gần nhau. Từ đó tôi đề xuất khoảng giá hợp lý. Nếu giá anh muốn bán cao hơn thị trường 30–40%, tôi nói thẳng và giải thích tại sao — không phải để làm anh buồn, mà vì tin rao quá cao sẽ không có khách và tôi mất thời gian của cả hai.
Anh hoàn toàn có quyền giữ giá theo ý mình. Nhưng tôi sẽ nói trước: kỳ vọng thời gian bán sẽ kéo dài hơn.
3. Bước 3 — Viết tin và đăng lên web + sàn
Tôi viết tin theo thông số sổ, không theo lời khai. Tin đăng trên datlongthanh.com.vn (website này), Chợ Tốt, và các nhóm Facebook mua bán đất Long Thành. Ảnh đăng kèm được xử lý: đúng tỷ lệ 16:9, có logo watermark, che thông tin nhạy cảm trên sổ.
Tin trên web của tôi có JSON-LD schema RealEstateListing — giúp Google hiển thị thông tin lô đất trực tiếp trên kết quả tìm kiếm. Đây là lợi thế kỹ thuật mà phần lớn môi giới tự đăng trên Chợ Tốt không có.
4. Bước 4 — Trả lời khách và dẫn đi xem
Tôi trả lời tin nhắn Zalo của khách thường trong 30 phút (giờ hành chính). Tôi không hứa những điều không biết — nếu khách hỏi quy hoạch cụ thể của thửa, tôi tra thêm thay vì đoán. Khi dẫn khách đi xem, tôi chỉ mô tả những gì có thật và để khách tự quyết — không phóng đại, không hứa hẹn.
5. Phí dịch vụ và hợp đồng
Phí dịch vụ ký gửi thoả thuận theo từng lô — thông thường từ 1–2% giá trị giao dịch thực, thanh toán khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc công chứng. Không có phí upfront khi nhận ký gửi. Hợp đồng ký gửi bằng văn bản, ghi rõ thời hạn, quyền và nghĩa vụ hai bên.
Điểm tôi không làm: không nhận ký gửi lô đất có tranh chấp đang mở, không nhận lô có GCN còn đang thế chấp ngân hàng chưa giải chấp.
6. Anh muốn ký gửi thì làm thế nào?
1. Chụp ảnh sổ hồng rõ nét (cả trang thông tin thửa và trang sơ đồ thửa) và nhắn vào Zalo 0931 000 008.
2. Tôi đọc sổ và phản hồi trong ngày — cho anh biết lô có phù hợp để nhận ký gửi hay không, và khoảng giá tôi đề xuất.
3. Nếu đồng ý, tôi lên lịch chụp ảnh thực địa (nếu cần) và đăng tin trong 24–48 giờ sau khi có đủ ảnh.
