Anh có một khoản tiền nằm trong tài khoản. Không đụng tới. Nhìn con số thì vẫn nguyên vẹn. Nhưng đi chợ, đổ xăng, đóng học phí cho con thì thấy khác. Cùng số tiền đó, mua được ít hơn năm ngoái.
Đó là lúc nhiều người ở Đồng Nai nghĩ tới đất. Câu hỏi tôi muốn trả lời trong bài này rất đời: có phải cứ đem tiền mua đất là hết lo tiền mất giá không?
1. Con số nói gì về sức mua của đồng tiền
Dữ liệu công bố ngày 3/6/2026 cho thấy CPI tháng 5/2026 tăng 0,29% so với tháng trước, và tăng 5,6% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 5 tháng đầu năm 2026, CPI tăng 4,31%. Lạm phát cơ bản tăng 4,04%.
Cùng thời điểm đó, chỉ số giá vàng trong nước tháng 5 giảm 4,11% so với tháng trước, nhưng vẫn tăng 33,87% so với cùng kỳ năm trước.
Hai nhóm số này nói hai chuyện khác nhau.
Chuyện thứ nhất: tiền để yên thì sức mua mỏng dần theo thời gian.
Chuyện thứ hai: giá tài sản có thể tăng rất mạnh trong một giai đoạn, rồi điều chỉnh nhanh trong giai đoạn kế tiếp.
Vì vậy tôi không bao giờ nói với ai rằng mua tài sản là xong chuyện. Một tài sản tốt vẫn có thể trở thành khoản đầu tư xấu, nếu mua bằng nguồn tiền sai, mua ở mức giá không hợp lý, hoặc mua khi chưa kiểm tra pháp lý.
2. Vì sao người Đồng Nai quen giữ đất hơn giữ tiền
Chuyện này có gốc rễ của nó. Người ở đây làm ra tiền rồi mua đất, không phải vì đọc báo cáo vĩ mô. Vì thấy được, sờ được, cắm được cọc mốc xuống đó.
Đất là tài sản hữu hình. Khó mất đi. Hợp với mục tiêu tích luỹ dài hạn nếu pháp lý sạch và giá mua không quá cao. Nói theo cách của tôi, nó là thứ nằm yên mà vẫn giữ được phần giá trị, trong khi tiền mặt nằm yên thì mòn dần.
Nhưng phải nói cho đủ hai mặt.
Đất có giá trị lớn. Thanh khoản không đồng đều. Phải kiểm tra pháp lý kỹ. Một thửa đất có sổ rõ ràng vẫn cần thời gian mới tìm được đúng người mua.
Giá trị tài sản và khả năng bán nhanh là hai chuyện khác nhau. Anh nhớ câu này trước khi đọc tiếp.
3. Đất chỉ giữ được giá trị khi mua bằng đúng loại tiền
Chỗ này quyết định phần lớn kết quả. Không phải chuyện chọn lô nào.
Trước khi tính mua, anh tách tiền thành bốn ngăn rõ ràng.
Tiền sinh hoạt thiết yếu. Ăn ở, học phí, y tế, nghĩa vụ gia đình. Không dùng để đầu tư.
Quỹ dự phòng. Để xử lý biến cố bất ngờ. Ưu tiên tính thanh khoản, không ưu tiên lợi suất.
Tiền vận hành doanh nghiệp. Lương, thuế, nhập hàng, trả nợ. Không dùng để mua tài sản dài hạn.
Quỹ đầu tư. Phần vốn thật sự giữ được dài. Chỉ giải ngân sau khi đã có phương án thoát.
Với gia đình, một mốc tham khảo dễ hiểu là quỹ dự phòng đủ trang trải khoảng 6 đến 12 tháng chi phí thiết yếu. Với doanh nghiệp, con số phù hợp tuỳ chu kỳ thu tiền, mùa vụ, chi phí cố định và nghĩa vụ nợ. Nơi thu tiền chậm thì vùng đệm phải dày hơn.
Rồi anh tự hỏi ba câu, trả lời thật lòng.
Nếu thửa đất chưa bán được trong 12 tháng, gia đình có bị ảnh hưởng không? Nếu doanh thu giảm 20%, có phải bán tháo tài sản không? Nếu khoản vay tăng thêm 2 điểm phần trăm lãi suất, dòng tiền còn chịu được không?
Chỉ cần một câu trả lời là "không chịu nổi", giao dịch đang lớn hơn sức của mình. Giữ được thì mới ăn.
4. Pháp lý sạch phải đứng trước kỳ vọng tăng giá
Người mua lần đầu hay bị cuốn theo ba thứ: đường sá, câu chuyện phát triển trong tương lai, và mức giá được cho là còn rẻ. Tôi để pháp lý lên trước cả ba thứ đó. Nếu hồ sơ phức tạp, nên có người chuyên môn rà soát pháp lý nhà đất một cách độc lập.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Sau đó Chính phủ tiếp tục ban hành các nghị định hướng dẫn về đăng ký, cấp giấy chứng nhận, dữ liệu đất đai và phân cấp thẩm quyền. Trong năm 2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP bổ sung thêm hướng dẫn. Nghĩa là hồ sơ phải được kiểm theo quy định đang áp dụng tại thời điểm giao dịch, chứ không theo kinh nghiệm cũ hay lời truyền miệng.
Việc cần làm, gom lại cho gọn.
Xác định đúng người có quyền chuyển nhượng. Nếu tài sản liên quan vợ chồng, đồng sở hữu, thừa kế hay uỷ quyền thì phải rõ giấy tờ và sự đồng thuận của các bên.
Đối chiếu giấy chứng nhận bản gốc với hiện trạng: tên người sử dụng đất, số thửa và tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, phần ghi chú thay đổi.
Nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công. Đừng chỉ dựa vào ảnh chụp màn hình và bản đồ truyền tay.
Kiểm tra mục đích sử dụng và thông tin quy hoạch của khu vực. Mua đất hôm nay không mặc nhiên là ngày mai xây được nhà hay tách được thửa.
Làm rõ tài sản có đang thế chấp, bị ngăn chặn giao dịch hay vướng tranh chấp không. Và đi thực địa ít nhất hai lần: lần đầu để xem, lần sau để nhìn lại bằng cái đầu bớt cảm xúc.
5. Lối thoát của lô đất nằm ở đâu
Một khoản mua an toàn tương đối luôn cần lối thoát rõ ràng. Với đất, lối thoát không thể chỉ là câu nói "khu này sau sẽ phát triển".
Lối thoát phải trả lời được mấy câu cụ thể. Người mua lại có thể là ai: người mua để ở, người kinh doanh, hay người tích luỹ dài hạn? Ở mức giá nào thì có giao dịch thật, chứ không phải giá rao? Hồ sơ có đủ rõ để người sau dễ thẩm định không? Mất bao lâu để hoàn tất một giao dịch?
Muốn trả lời câu thứ hai, anh nên nhìn mặt bằng giá từng khu vực và đối chiếu với những lô đang thực sự có giao dịch. Giá trị thật gắn với pháp lý rõ, khả năng sử dụng, đường vào hiện hữu và nhu cầu có thật. Giá ảo gắn với tin đồn và kỳ vọng chưa kiểm chứng.
Có mấy dấu hiệu nên chậm lại một nhịp. Người bán giục chuyển cọc ngay trong ngày khi hồ sơ chưa đủ. Số tiền mua chiếm gần hết tiền mặt của gia đình. Anh chưa xác định được mình giữ tài sản này bao lâu. Quyết định chủ yếu dựa trên tin đồn hoặc nỗi sợ bỏ lỡ. Và nguy hiểm nhất: chỉ có một phương án duy nhất là giá phải tăng nhanh thì kế hoạch mới chạy.
Tạm dừng không phải là bỏ lỡ. Tạm dừng là một kỹ năng giữ vốn.
Lạm phát là chuyện có thật, và tiền mặt nằm yên thì mỏng dần cũng là chuyện có thật. Nhưng theo kinh nghiệm của tôi, khả năng cao là người giữ được tài sản qua nhiều nhịp thị trường không phải người mua sớm nhất. Đó là người mua bằng đúng loại tiền, với hồ sơ sạch và một đường ra đã tính trước. Chậm mà chắc.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
