Lô đất vừa sang tên xong. Tiền về tài khoản. Cảm giác đầu tiên của nhiều người không phải là nhẹ nhõm, mà là bồn chồn. Tiền nằm trong tài khoản mỗi ngày mà chưa có việc để làm, nhìn thế nào cũng thấy sốt ruột.
Câu hỏi bật ra ngay lúc đó: khoản tiền này để đâu trong lúc chờ mua lô tiếp theo? Bài này tôi trả lời đúng câu hỏi ấy — theo cách một người đã đi qua vài vòng mua bán đất ở Long Thành nhìn nhận.
1. Tiền vừa về tài khoản là lúc dễ ra quyết định sai nhất
Khi thị trường đang sôi động, người có tiền thường có cảm giác tiền đang chạy rất nhanh. Chỗ này người ta khoe lời, chỗ kia có lô vừa sang tay. Cảm giác đó dễ làm anh nghĩ rằng tài sản nào đứng yên là tài sản kém hiệu quả.
Đây chính là lúc rủi ro bắt đầu.
Sau một thương vụ có lời, tôi thấy người bán đất hay rơi vào ba tình huống. Một là muốn giải ngân ngay cho bằng được, sợ chậm một nhịp là mất cơ hội. Hai là thấy tiền mặt sinh lời chậm nên muốn dồn hết vào một tài sản khác có vẻ chạy nhanh hơn. Ba là chủ doanh nghiệp thấy tài khoản công ty đang dư, tưởng đó là tiền rảnh, gộp luôn vào quỹ mua đất.
Cả ba tình huống đều không sai nếu được tính kỹ. Cái sai nằm ở chỗ dùng nhầm loại tiền.
2. Trước khi hỏi để tiền ở đâu, hãy hỏi khoản tiền này có nhiệm vụ gì
Tiền nhàn rỗi là tiền không cần dùng trong một khoảng thời gian đủ dài. Tiền có nhiệm vụ là tiền đã được dành cho việc khác: thuế phí của chính thương vụ vừa xong, trả nợ, học phí, y tế, vốn xoay vòng kinh doanh, quỹ dự phòng của gia đình.
Số tiền vừa về tài khoản gần như luôn là hỗn hợp của hai loại này. Việc đầu tiên không phải là tìm chỗ để tiền, mà là bóc tách ra xem thật sự còn bao nhiêu là tiền chờ mua lô tiếp.
Cách tách đơn giản nhất là tách theo thời hạn sẽ dùng. Tiền cần dùng trong sáu đến mười hai tháng tới thì ưu tiên an toàn và rút ra được nhanh. Tiền trung hạn có thể linh hoạt hơn. Chỉ phần tiền dài hạn, thật sự chưa cần dùng, mới nên đứng ở một lô đất.
Cách làm này không hào nhoáng. Nhưng nó giúp anh tránh tình trạng tài sản nhìn thì nhiều mà lúc cần tiền lại không xoay được.
3. Ba ngăn tiền cho quãng chờ giữa hai lô đất
Ngăn thứ nhất là tiền sống và tiền vận hành. Tiền sinh hoạt gia đình, tiền lương nhân sự, tiền nhập hàng, tiền thuế. Ngăn này tuyệt đối không đụng tới, dù lô đất trước mặt có đẹp tới đâu.
Ngăn thứ hai là quỹ dự phòng. Dùng khi thu nhập chậm lại, khi có việc y tế, khi công việc kinh doanh gặp mùa thấp điểm. Ngăn này cũng không phải chỗ để rút ra đặt cọc.
Ngăn thứ ba mới là quỹ mua lô tiếp theo. Đây là phần tiền còn lại sau hai lớp bảo vệ trên.
Với riêng ngăn thứ ba, có một yêu cầu mà nhiều người bỏ qua: nó phải đứng ở chỗ lấy ra được nhanh. Đất đẹp, pháp lý sạch, giá hợp lý thường không nằm chờ lâu. Khi gặp, người bán không đợi anh xoay tiền vài tuần.
Nếu quỹ mua đất bị khoá trong một tài sản biến động mạnh, đúng lúc gặp lô ưng ý anh lại phải bán ra trong thế bị động. Bán gấp thì dễ bị ép giá. Lúc đó cái mất không phải là lô đất, mà là toàn bộ quãng chờ vừa rồi trở thành công cốc.
4. Quãng chờ không phải là quãng nghỉ
Tiền nằm yên không có nghĩa là người cũng nằm yên. Theo kinh nghiệm của tôi, quãng giữa hai thương vụ là lúc làm được nhiều việc nhất, vì đầu óc không bị áp lực phải chốt.
Việc đáng làm nhất là đi thực địa và đọc hồ sơ. Đi đủ nhiều để biết mặt bằng giá thật của từng khu, chứ không phải giá rao. Anh có thể đối chiếu với bảng giá đất Long Thành cập nhật theo từng khu vực để có mốc so sánh trước khi nghe bất cứ lời chào nào.
Việc thứ hai là học đọc quy hoạch. Giá rao không phải giá trị thật. Giá trị thật phải đi cùng nhu cầu thật, pháp lý thật và khả năng bán lại thật. Trước khi thích một lô, anh nên tra thông tin quy hoạch của khu vực đó và nắm lại địa giới hành chính các xã sau sáp nhập, vì nhiều người vẫn gọi tên đơn vị hành chính cũ khi mô tả vị trí.
Có năm điểm tôi luôn kiểm trước khi bàn tới giá. Khu đó có người ở, người thuê, người kinh doanh thật không. Hạ tầng đã hiện hữu hay mới là tin đồn. Giá giao dịch thực tế có gần với giá rao không. Thửa đất có phù hợp quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất không. Và nếu thị trường chậm lại, ai sẽ là người mua tiếp theo.
5. Khi nào thì xuống tiền cho lô kế
Nguyên tắc của tôi rất đơn giản: chưa rõ pháp lý thì chưa bàn lợi nhuận. Một lô có thể rẻ hơn mặt bằng chung, nhưng nếu vướng quy hoạch, đang thế chấp, tranh chấp lối đi, sai mục đích sử dụng hoặc không sang tên được, thì cái rẻ đó có thể thành khoản tiền bị chôn nhiều năm.
Trình tự kiểm tra nên đi theo ba lớp. Lớp giấy tờ: tên chủ sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, tình trạng thế chấp, hạn chế chuyển nhượng nếu có. Lớp thực địa: lối vào, ranh giới, hiện trạng, ai đang quản lý đất, có va chạm gì với hàng xóm không. Lớp quy hoạch: kế hoạch sử dụng đất, đường dự kiến, hành lang bảo vệ công trình, khu vực hạn chế xây dựng.
Khi ký hợp đồng đặt cọc, cần ghi rõ thông tin thửa đất, số tiền cọc, thời hạn công chứng, nghĩa vụ thuế phí, điều kiện hoàn cọc, phạt cọc và trách nhiệm nếu không sang tên được. Đừng chuyển tiền chỉ vì một tấm ảnh chụp sổ, một bản photo hay lời hứa mai bổ sung giấy tờ. Nếu anh muốn có người soát giúp phần này, dịch vụ pháp lý nhà đất là chỗ nên hỏi trước khi đặt bút.
Sau công chứng, việc chưa xong. Phải theo hồ sơ sang tên đến khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả cập nhật quyền sử dụng đất. Một giao dịch chỉ thật sự an toàn hơn khi quyền sử dụng đã được ghi nhận đúng quy định, chứ không phải lúc hai bên bắt tay.
Và một điều nữa. Không có luật nào bắt anh phải mua lô tiếp theo trong tháng này. Người có tiền hiếm khi thua vì chậm một nhịp. Người có tiền thường thua khi vội một nhịp mà bỏ qua khâu kiểm tra. Nếu trong lúc chờ mà chưa gặp lô nào đủ sạch, cứ để tiền ở ngăn thứ ba và tiếp tục đi xem. Anh có thể tham khảo các lô đang bán để lấy mốc, nhưng đừng để nỗi sợ bỏ lỡ quyết định thay mình.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
