Anh hỏi giá đất Long Thành bao nhiêu một mét. Mười người trả lời, anh nhận về mười con số khác nhau.
Người nói bốn triệu. Người nói ba mươi triệu. Cả hai đều không nói dối. Họ đang nói về hai chỗ khác nhau, hai loại đất khác nhau.
Nên tôi làm một việc: đếm.
1. Tôi đã đếm thế nào
Ngày 10/09/2026, tôi quét toàn bộ tin đăng bất động sản đang hiển thị công khai của địa bàn Long Thành cũ trên sàn Chợ Tốt. Thu về 123 tin nằm đúng trong sáu xã mới.
Trong đó có 74 tin đất, 26 tin nhà ở, 17 tin mặt bằng kinh doanh, còn lại là căn hộ và phòng trọ. Một trăm tin bán, hai mươi ba tin cho thuê.
Tôi lấy riêng nhóm bán đất có đơn giá rõ ràng, rồi tính trung vị cho từng xã.
Vì sao dùng trung vị chứ không dùng trung bình? Vì chỉ cần một lô mặt tiền quốc lộ rao 146 triệu một mét lọt vào, con số trung bình lập tức bị kéo lệch. Trung vị là con số nằm chính giữa. Nó không bị vài tin cá biệt bẻ cong.
2. Bảng giá trung vị sáu xã
| Xã mới | Số tin đếm được | Trung vị (triệu/m²) | Thấp nhất | Cao nhất |
|---|---|---|---|---|
| Xã Long Thành | 26 | 21,8 | 2,8 | 146,7 |
| Xã Bình An | 6 | 21,4 | 3,0 | 25,0 |
| Xã Long Phước | 14 | 8,9 | 2,7 | 25,0 |
| Xã An Phước | 14 | 7,6 | 2,0 | 13,9 |
| Xã Xuân Đường | 2 | 6,0 | 2,4 | 9,5 |
| Xã Phước Thái | 10 | 5,3 | 2,5 | 31,5 |
Nhìn bảng này, ba điều hiện ra.
Một, khoảng cách giữa xã cao nhất và xã thấp nhất là hơn bốn lần. Cùng một huyện cũ, cùng một sân bay, nhưng Long Thành 21,8 còn Phước Thái 5,3. Nên câu “giá đất Long Thành” nói chung là câu vô nghĩa. Phải hỏi xã nào.
Hai, trong cùng một xã, biên độ còn khủng khiếp hơn. Xã Phước Thái thấp nhất 2,5 cao nhất 31,5, chênh mười hai lần. Đất mặt tiền quốc lộ 51 và đất vườn trong rẫy nằm chung một tên xã. Ai lấy con số trung vị 5,3 đi hỏi mua đất mặt tiền sẽ hụt hẫng.
Ba, xã Xuân Đường chỉ có 2 tin. Tôi ghi con số 6,0 ra đây nhưng nói thẳng với anh: hai tin thì chưa đủ tin cậy. Anh đừng dùng nó làm căn cứ trả giá. Tôi để lại để anh biết vùng này rất ít hàng chào bán công khai, chứ không phải để anh neo giá.
3. Ổ khách đông nhất nằm ở đâu
Tôi tính thêm phân bố của 73 tin bán đất theo tổng giá.
- Dưới 1 tỷ: 8 tin
- Từ 1 đến 2 tỷ: 13 tin
- Từ 2 đến 5 tỷ: 30 tin
- Từ 5 đến 10 tỷ: 8 tin
- Từ 10 tỷ trở lên: 14 tin
Diện tích trung vị là 142 m².
Vậy phần đông hàng đang chào bán ở đây là lô trên dưới 140 mét vuông, tầm 2 đến 5 tỷ. Đó là khúc sôi động nhất. Anh mua trong khúc này thì dễ tìm hàng, mà sau này bán lại cũng dễ tìm người mua.
Dưới 1 tỷ chỉ có 8 tin. Ít hàng. Anh muốn vào tiền nhẹ thì phải chịu khó chờ và chịu khó đi xa hơn.
4. Ba việc anh nên làm với bảng số này
Thứ nhất, dùng nó làm mốc, đừng dùng làm giá. Khi ai đó chào anh một lô, anh lấy đơn giá lô đó chia cho trung vị của xã. Gấp đôi thì hỏi vì sao gấp đôi. Bằng nửa thì hỏi vì sao rẻ. Câu trả lời mới là thứ đáng nghe, không phải con số.
Thứ hai, hỏi giá đã bán, đừng hỏi giá đang rao. Bảng trên là giá rao. Giá rao là mong muốn của người bán. Giá chốt mới là sự thật của thị trường. Anh xin ba giao dịch đã thành công gần đó trong sáu tháng, cùng loại đất, cùng dạng đường.
Thứ ba, để ý tên xã cũ. Nhiều tin vẫn ghi Bàu Cạn, Lộc An, Bình Sơn, Long Đức, Tam An. Đó là tên trước sáp nhập. Bàu Cạn nay thuộc xã Long Phước. Lộc An và Bình Sơn nay thuộc xã Long Thành. Long Đức nay thuộc xã Bình An. Không biết chuyện này, anh tìm hàng sẽ sót, mà so giá cũng sẽ so nhầm xã.
5. Vài điều tôi phải nói cho sòng phẳng
Đây là 123 tin của một sàn, không phải toàn bộ thị trường sáu xã. Hàng bán qua người quen, qua nhóm kín, qua môi giới không đăng công khai thì con số này không thấy.
Đây là một lát cắt ngày 10/09/2026. Tháng sau sẽ khác. Tôi đã dựng một cỗ máy quét lại mỗi ngày, nên vài tuần nữa tôi sẽ có bảng đầy đủ hơn và biết được xã nào đang tăng, xã nào đang chững.
Và một lần nữa: bảng này để anh đặt câu hỏi đúng, không phải để anh chốt giá.
Anh đang nhắm lô nào, gửi tôi thông tin. Tôi đặt nó vào đúng bối cảnh giá của xã đó rồi nói anh nghe nó đang đứng ở đâu.
