Bình Sơn là một trong những xã mà người cầm tiền mặt tìm đến nhiều nhất trong năm 2026, chủ yếu vì hai lý do: một, xã này tiếp giáp với khu TĐC Lộc An–Bình Sơn — khu tái định cư chính thức của sân bay Long Thành; hai, KCN Lộc An–Bình Sơn đang tạo ra lượng lao động tập trung lớn. Bài này tổng hợp mức giá đất tháng 10/2026 từ tin rao thực tế và bảng giá nhà nước để anh có tham chiếu.
1. Tôi lấy số liệu từ đâu?
Tôi tổng hợp từ hai nguồn: (1) Bảng giá đất tỉnh Đồng Nai theo Quyết định 65/2024/QĐ-UBND ngày 28/12/2024 — đây là bảng giá chính thức của nhà nước, dùng để tính thuế và các nghĩa vụ tài chính; (2) Tin rao bán đất tại xã Bình Sơn thu thập trong tháng 9–10/2026 từ các sàn giao dịch công khai. Hai con số này thường chênh nhau đáng kể — bảng giá nhà nước thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế.
2. Giá bảng nhà nước và giá thị trường
Theo bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 2025 (vẫn áp dụng cho tính thuế năm 2026 đến khi có cập nhật mới): đất ở nông thôn (ONT) mặt tiền các đường nội bộ xã Bình Sơn dao động 600.000 – 2.000.000 đồng/m² tùy vị trí và loại đường. Đất nông nghiệp (CLN, NTS) trong khoảng 80.000 – 300.000 đồng/m².
Giá thị trường thực tế cao hơn nhiều. Từ tin rao tháng 9–10/2026 tại Bình Sơn:
| Phân khúc | Mức giá rao (thị trường) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Đất ONT mặt tiền đường lớn (QL, tỉnh lộ) | 8–20 triệu đồng/m² | Tùy diện tích, mặt tiền rộng |
| Đất ONT đường nội bộ khu dân cư | 4–9 triệu đồng/m² | Gần khu TĐC giá cao hơn |
| Đất CLN giáp đường, 200–500 m² | 1,5–4 triệu đồng/m² | Chưa chuyển mục đích |
| Đất vườn sâu trong, >1.000 m² | 300.000–1 triệu đồng/m² | Tiếp cận khó, ít người hỏi |
3. Yếu tố đang đẩy giá và yếu tố kéo xuống
Đẩy giá lên: Khu TĐC Lộc An–Bình Sơn đang tiếp nhận người dân tái định cư từ vùng giải phóng mặt bằng sân bay — nhu cầu nhà ở, dịch vụ và kinh doanh xung quanh khu TĐC tăng lên thực sự. KCN Lộc An–Bình Sơn giai đoạn đầu đã lấp đầy phần lớn diện tích, kéo theo nhu cầu nhà trọ và dịch vụ. Đường 25C sau khi hoàn thành cũng tăng khả năng tiếp cận từ Bình Sơn vào khu vực sân bay.
Kéo giá xuống: Thanh khoản không đồng đều — đất ven đường lớn bán nhanh hơn nhiều so với đất sâu trong. Giá rao cao nhưng giao dịch thực tế có thương lượng. Đất CLN đang bị giới hạn chuyển mục đích nên nhóm này khó thoát.
4. Điều tôi chưa có số cụ thể
Tôi chưa có số lượng giao dịch thực tế (không chỉ rao) trong tháng 10/2026 tại Bình Sơn, nên không thể khẳng định giá đóng cửa trung bình. Con số rao là điểm bắt đầu để thương lượng, không phải giá chốt.
- So sánh ít nhất 3–5 tin rao cùng phân khúc tại Bình Sơn trên các sàn công khai trước khi đưa ra mức giá tham chiếu.
- Với đất CLN, tính thêm chi phí chuyển mục đích vào giá mua để có giá vốn thực — thường từ 5–15% giá trị đất tùy quy mô.
- Kiểm tra vị trí thửa đất so với ranh khu TĐC và ranh KCN trên bản đồ quy hoạch trước khi đặt cọc.
- Nhắn Zalo 0931000008 để được hỗ trợ định giá và kiểm tra pháp lý đất xã Bình Sơn.
Số liệu giá thị trường tổng hợp từ tin rao trên các sàn bất động sản tháng 9–10/2026. Bảng giá nhà nước theo Quyết định 65/2024/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai. Tham khảo thêm trước khi ra quyết định đầu tư.
5. Câu hỏi thường gặp
5.1 Giá bảng nhà nước và giá thị trường đất Bình Sơn khác nhau ra sao?
Theo bảng giá đất tỉnh Đồng Nai 2025 (vẫn áp dụng cho tính thuế năm 2026 đến khi có cập nhật mới): đất ở nông thôn (ONT) mặt tiền các đường nội bộ xã Bình Sơn dao động 600.000 – 2.000.000 đồng/m² tùy vị trí và loại đường.
5.2 Yếu tố nào đang đẩy giá và kéo giá xuống ở Bình Sơn?
Đẩy giá lên: Khu TĐC Lộc An–Bình Sơn đang tiếp nhận người dân tái định cư từ vùng giải phóng mặt bằng sân bay — nhu cầu nhà ở, dịch vụ và kinh doanh xung quanh khu TĐC tăng lên thực sự.
5.3 Bài viết còn thiếu số liệu giá nào?
Tôi chưa có số lượng giao dịch thực tế (không chỉ rao) trong tháng 10/2026 tại Bình Sơn, nên không thể khẳng định giá đóng cửa trung bình. Con số rao là điểm bắt đầu để thương lượng, không phải giá chốt.
