Anh tìm được lô đất Long Thành ưng ý, người bán giục đặt cọc. Tôi hiểu cảm giác sợ mất hàng. Nhưng đặt cọc mà chưa kiểm tra kỹ là rủi ro thật — mất cọc là kịch bản có thật, không chỉ lý thuyết.
Đây là 5 câu hỏi tôi luôn kiểm tra trước mọi giao dịch đất tại Long Thành.
1. Câu 1: Người bán có đúng là chủ trên sổ không?
Đối chiếu CCCD của người ngồi trước mặt anh với tên, số CCCD ghi trên GCN (sổ hồng). Nếu đất đứng tên 2 vợ chồng — cả hai đều phải có mặt khi ký. Anh không kiểm tra bước này thì có thể mua đất từ người không có quyền bán.
2. Câu 2: Đất có đang thế chấp ngân hàng không?
Hỏi trực tiếp Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Long Thành về tình trạng thế chấp của thửa đất (theo số tờ, số thửa). Thủ tục này mất khoảng 30 phút và không tốn nhiều phí. Đất đang thế chấp không thể chuyển nhượng hợp lệ khi chưa giải chấp.
3. Câu 3: Quy hoạch đất có vấn đề không?
Tra quy hoạch bằng cách: (1) Đọc mục đích sử dụng đất trên GCN — đất ở hay đất nông nghiệp; (2) Tra trực tiếp tại UBND xã hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường huyện xem lô đất có trong vùng quy hoạch thu hồi không; (3) Tra ứng dụng bản đồ quy hoạch Đồng Nai trực tuyến (nếu có cập nhật).
4. Câu 4: Người bán có đủ năng lực hành vi không?
Thực tế đã có ca: người bán là người già, có người thân quản lý thay — giao dịch xong rồi gia đình phản đối. Nếu người bán là người cao tuổi, hỏi thêm về gia đình, có giấy tờ đồng ý của con cái không (nếu cần). Cẩn thận với giao dịch qua ủy quyền — kiểm tra giấy ủy quyền có công chứng hợp lệ không.
5. Câu 5: Đất có tranh chấp không?
Hỏi UBND xã về tình trạng tranh chấp (thủ tục đơn giản, miễn phí). Hỏi thêm hàng xóm nếu có thể — họ biết lịch sử thửa đất rõ hơn bất kỳ giấy tờ nào.
Chỉ sau khi 5 câu hỏi này đều có câu trả lời thỏa đáng, mới ngồi xuống thương lượng giá cọc và soạn hợp đồng. Nếu cần dịch vụ kiểm tra pháp lý hoặc tư vấn trước giao dịch, liên hệ Zalo 0931000008.
Tham khảo: Bộ luật Dân sự 2015; Luật Đất đai 2024; kinh nghiệm thực tế tại thị trường Long Thành.
