Anh đang xem một lô đất Long Thành có tên hai người trên sổ — vợ chồng hoặc các thành viên gia đình đồng sở hữu. Người bán nói đã thỏa thuận nội bộ, chỉ cần một người ký là xong. Tôi cần nói thẳng: một người ký hợp đồng trên đất có nhiều tên là hợp đồng vô hiệu theo Luật Đất đai 2024.
1. Đất sổ chung là gì theo pháp luật hiện hành
Sổ chung (đồng sở hữu) là giấy chứng nhận ghi tên từ hai người trở lên. Mỗi đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất chung — không ai có quyền định đoạt toàn bộ lô đất mà không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu còn lại. Điều này quy định tại Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015 và Điều 27 Luật Đất đai 2024.
2. Rủi ro thực tế khi mua đất sổ chung chỉ một người ký
| Tình huống | Hậu quả pháp lý |
|---|---|
| Vợ ký hợp đồng, chồng không ký | Chồng có quyền khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng; anh mua xong chưa chắc được cấp sổ tên mình |
| Một trong nhiều anh chị em đồng thừa kế ký | Các đồng thừa kế khác có thể kiện — giao dịch vô hiệu, anh mất cả tiền lẫn đất nếu không chứng minh được ngay tình |
| Người chết đã nhiều năm, sổ vẫn tên cũ | Đất chưa làm thủ tục thừa kế — không thể chuyển nhượng hợp lệ, phải làm thủ tục thừa kế trước |
| Một đồng sở hữu đã đi xuất khẩu lao động | Cần ủy quyền công chứng từ nước ngoài — thường mất nhiều tuần và chi phí cao |
3. Trường hợp đặc biệt — vợ chồng và tài sản chung hôn nhân
Đất mua trong thời kỳ hôn nhân mà sổ chỉ ghi tên một người vẫn có thể là tài sản chung nếu không có thỏa thuận phân chia tài sản riêng có công chứng. Trong trường hợp này, dù sổ ghi một tên, người kia vẫn có quyền đồng sở hữu theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Anh cần yêu cầu cả hai vợ chồng ký hợp đồng hoặc có văn bản xác nhận đất là tài sản riêng.
4. Cách kiểm tra nhanh trước khi đặt cọc
Đọc trang trong sổ mục hình thức sử dụng: nếu ghi riêng thì một người ký đủ. Nếu ghi chung thì phải đủ chữ ký các đồng sở hữu ghi trong sổ. Với đất mua trong hôn nhân mà chỉ ghi tên một người, hỏi thêm: có thỏa thuận phân chia tài sản riêng công chứng không? Nếu không có, yêu cầu cả hai vợ chồng ký công chứng để an toàn.
5. Giải pháp thực tế nếu muốn mua đất sổ chung
Không có gì sai khi mua đất sổ chung — miễn là đủ chữ ký của tất cả đồng sở hữu tại buổi công chứng. Việc anh cần làm: trước khi đặt cọc, yêu cầu xác nhận danh sách đầy đủ các đồng sở hữu và lịch tất cả họ ký công chứng. Nếu ai đó không thể có mặt, cần ủy quyền công chứng hợp lệ. Ghi điều kiện này vào hợp đồng cọc: giao dịch chỉ tiến hành khi đủ chữ ký của tất cả đồng sở hữu.
6. Việc cụ thể anh làm được hôm nay
1. Khi xem sổ, đọc mục hình thức sử dụng: riêng hay chung.
2. Nếu chung, yêu cầu liệt kê tên và thông tin liên lạc tất cả đồng sở hữu trước khi đặt cọc bất kỳ khoản tiền nào.
3. Nhắn Zalo 0931000008 nếu anh cần tư vấn về đất sổ chung hoặc cần kiểm tra hồ sơ trước khi giao dịch tại Long Thành.
