Anh nghe môi giới nói đất có sổ hồng, chỗ khác nói sổ đỏ — và hai người dùng hai từ này khác nhau cho cùng một loại giấy tờ. Tôi giải thích thẳng vào điểm gây nhầm lẫn nhất.
1. Sổ đỏ, sổ hồng — gọi sao cho đúng
Sổ đỏ là tên gọi dân gian của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 2003, có bìa màu đỏ. Sổ hồng là tên gọi của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định 60/1994 và 90/2006, bìa màu hồng. Hai loại này do hai luật khác nhau quy định và có màu bìa khác nhau — từ đó người dân gọi phân biệt.
Từ ngày 1/7/2014, theo Luật Đất đai 2013, Chính phủ gộp hai loại thành một mẫu thống nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất — bìa màu hồng đỏ, thường được gọi chung là sổ hồng. Từ năm 2014 đến nay, loại giấy mới cấp đều theo mẫu này. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) tiếp tục dùng mẫu thống nhất này.
2. Hai loại giấy cũ vẫn có giá trị pháp lý không
| Loại giấy | Tình trạng hiện tại | Có mua bán được không |
|---|---|---|
| Sổ đỏ (bìa đỏ, cấp trước 2014) | Vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ, không bắt buộc đổi sang sổ mới | Có — chuyển nhượng, thế chấp bình thường |
| Sổ hồng (bìa hồng, cấp trước 2014) | Vẫn có giá trị pháp lý đầy đủ, không bắt buộc đổi sang sổ mới | Có — như trên |
| Sổ hồng mới (bìa hồng-đỏ, cấp từ 2014) | Mẫu hiện hành | Có |
3. Sổ chung — điều khác biệt quan trọng hơn màu sổ
Khi anh mua đất Long Thành, vấn đề thực tế quan trọng hơn màu sổ là đất có sổ riêng hay sổ chung. Sổ riêng (tên một chủ) thì giao dịch đơn giản. Sổ chung (hai hoặc nhiều tên đồng sở hữu) thì tất cả các đồng sở hữu phải ký công chứng — thiếu một người là hợp đồng vô hiệu. Thực tế tại Long Thành, tôi gặp một số trường hợp đất thừa kế có tên nhiều anh chị em, hoặc đất vợ chồng cả hai tên nhưng người bán chỉ là một người — đây là rủi ro cần kiểm tra trước khi đặt cọc.
4. Điều tôi thấy hay nhầm nhất ở Long Thành
Môi giới nói có sổ không có nghĩa là sổ riêng, không có nghĩa là không thế chấp, và không có nghĩa là đất không trong vùng quy hoạch thu hồi. Sổ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ. Anh phải kiểm tra thêm: tình trạng thế chấp tại Văn phòng ĐKDĐ, thông tin quy hoạch tại Sở TN-MT hoặc UBND xã, và đọc kỹ nội dung trang trong sổ trước khi đặt cọc.
Trang trong sổ ghi rất nhiều thứ quan trọng: loại đất (ONT, CLN, BHK...), diện tích từng loại, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng (riêng/chung), chỉ giới quy hoạch, và ghi chú biến động. Anh đọc bìa sổ không đủ — phải đọc từng trang trong.
5. Việc cụ thể anh làm được hôm nay
1. Khi được xem sổ, mở ra đọc trang ghi thông tin thửa đất: loại đất, diện tích, thời hạn, hình thức sử dụng.
2. Kiểm tra mục ghi chú có ghi thế chấp hay đăng ký giao dịch bảo đảm không.
3. Nhắn Zalo 0931000008 để được hướng dẫn đọc sổ và tra thông tin thửa đất tại Long Thành.
