Tóm tắt: Người nước ngoài mua đất Long Thành không được đứng tên quyền sử dụng đất, nhưng có thể mua nhà ở gắn liền với đất trong dự án nhà ở theo Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Bài này giải thích quy định và thực tế áp dụng.
Tôi gặp câu hỏi này khá thường xuyên từ người thân của Việt kiều và từ người nước ngoài đang làm việc tại các KCN quanh Long Thành: liệu có cách nào để sở hữu đất ở đây hợp pháp không? Câu trả lời ngắn là không — với đất cá nhân. Nhưng có một ngoại lệ quan trọng, và tôi cần nói rõ cả hai phía.
1. Tôi lấy thông tin này từ đâu?
Bài này dựa trực tiếp trên hai văn bản có hiệu lực hiện hành: Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024) và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, hiệu lực từ 01/01/2025). Tôi trích dẫn điều khoản cụ thể và ghi rõ những điểm nào còn cần xác nhận thêm từ cơ quan thẩm quyền.
2. Người nước ngoài mua đất Long Thành: KHÔNG được nhận chuyển nhượng
Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và công nhận quyền sử dụng đất. Người nước ngoài (cá nhân không có quốc tịch Việt Nam) không nằm trong danh sách được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc hộ gia đình người Việt. Điều này áp dụng toàn diện cho:
- Đất thổ cư nông thôn (ONT) do cá nhân mua từ dân
- Đất nông nghiệp, đất vườn, đất CLN
- Đất thương mại dịch vụ mua từ cá nhân
- Mọi giao dịch chuyển nhượng đất ngoài dự án
Không có ngoại lệ nào cho phép người nước ngoài đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với tư cách cá nhân tại huyện Long Thành.
3. Người nước ngoài ĐƯỢC mua nhà ở trong dự án — nhưng có điều kiện
Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép cá nhân nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án nhà ở thương mại, với đủ 3 điều kiện sau:
| Điều kiện | Nội dung cụ thể | Căn cứ pháp lý |
|---|---|---|
| Tư cách pháp lý | Đang cư trú hợp pháp tại Việt Nam (có thị thực còn hiệu lực hoặc thẻ tạm trú, thẻ thường trú) | Điều 14 Luật KDBĐS 2023 |
| Giới hạn số lượng | Tổng số căn nhà do người nước ngoài sở hữu không vượt quá 30% số căn trong một dự án nhà ở; không vượt quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trên một đơn vị hành chính cấp phường/xã | Điều 17 Luật KDBĐS 2023 |
| Thời hạn sở hữu | 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận; được gia hạn một lần bằng văn bản trước khi hết hạn | Điều 14 Luật KDBĐS 2023 |
4. Những điểm tôi không thể khẳng định
Điều kiện quan trọng nhất mà Luật không nêu chi tiết là dự án nhà ở thương mại đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận cho phép bán cho người nước ngoài. Không phải dự án nào cũng được cấp phép này.
Thực tế tại huyện Long Thành tính đến tháng 9/2026: chưa có dự án nhà ở thương mại nào trên địa bàn huyện Long Thành công bố đủ điều kiện bán cho người nước ngoài. Phần lớn các dự án đang triển khai ở giai đoạn pháp lý chưa hoàn thiện. Tôi không thể xác nhận rằng trong tương lai gần sẽ có — và đây là thực tế quan trọng anh cần biết trước khi có kế hoạch mua cho người nước ngoài.
Tôi cũng không thể tư vấn về việc doanh nghiệp nước ngoài (không phải cá nhân) thuê hoặc nhận chuyển nhượng đất — đó là quy chế khác, phức tạp hơn, và cần tư vấn pháp lý chuyên biệt.
5. Liên kết thực tế với quyết định đất Long Thành
Rủi ro phổ biến nhất tôi thấy trong thực tế là hình thức mua đất nhờ người Việt đứng tên hộ — thường được thực hiện qua hợp đồng uỷ quyền toàn phần. Đây là hình thức có rủi ro pháp lý rất cao vì:
- Hợp đồng uỷ quyền không tạo ra quyền sở hữu — người đứng tên vẫn là chủ sở hữu hợp pháp theo Giấy chứng nhận
- Người được uỷ quyền có thể đơn phương huỷ uỷ quyền bất kỳ lúc nào theo quy định Bộ luật Dân sự
- Nếu người đứng tên mất, ly hôn, phá sản hoặc có tranh chấp, tài sản đó sẽ bị xử lý theo pháp luật Việt Nam mà không có bảo hộ nào cho người nước ngoài bỏ tiền mua
- Bản thân giao dịch uỷ quyền để né quy định về sở hữu có thể bị coi là giao dịch vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015
Anh có thể tự đối chiếu văn bản gốc trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.
Xem thêm: nhà ở xã hội Long Thành 2026 · tặng cho đất cho con · thủ tục hợp thửa đất
6. Anh có thể làm gì hôm nay?
- Xác định mục đích sở hữu trước — nếu là để ở hoặc đầu tư dài hạn, trao đổi với tôi về các phương án hợp pháp hiện có (ví dụ: thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam thuê đất) thay vì cố tìm cách đứng tên gián tiếp qua người Việt.
- Theo dõi thông tin dự án nhà ở thương mại tại Long Thành — khi có dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài được cấp phép, đó sẽ là kênh hợp pháp duy nhất cho cá nhân nước ngoài sở hữu tài sản tại đây.
- Liên hệ Zalo 0931000008 — tôi cập nhật thông tin dự án nhà ở thương mại mới tại Long Thành và tư vấn cụ thể cho từng tình huống, kể cả khi anh cần hỗ trợ người thân là người nước ngoài tìm hiểu đầu tư tại vùng sân bay Long Thành.
