Anh đang cân nhắc mua một lô đất nông nghiệp ở Long Thành, người bán nói "mua rồi lên thổ cư dễ thôi". Tôi tách câu đó ra thành điều kiện thật và thời gian thật, để anh tự kiểm tra trước khi tin.
1. Điều kiện đầu tiên - và cũng là điều kiện quyết định
Việc chuyển đất nông nghiệp lên đất ở KHÔNG phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của người mua hay người bán, mà phải căn cứ vào tính khả thi dựa trên các quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nói ngắn gọn: nếu quy hoạch sử dụng đất của khu vực đó KHÔNG cho phép chuyển sang đất ở, thì dù anh có tiền, có hồ sơ đẹp tới đâu cũng không chuyển được. Đây là điều kiện quan trọng hơn bất kỳ lời hứa nào từ người bán.
2. Vậy làm sao biết quy hoạch có cho phép hay không
Trước khi đặt cọc bất kỳ lô đất nông nghiệp nào với kỳ vọng lên thổ cư, việc bắt buộc phải làm là tra cứu quy hoạch sử dụng đất/quy hoạch chi tiết của khu vực đó tại cơ quan quản lý đất đai cấp xã hoặc phòng tài nguyên môi trường. Tôi đã từng viết về những trường hợp tin rao ghi "thổ cư" nhưng sổ thật lại ghi đất trồng cây lâu năm - đó là dấu hiệu cho thấy nhiều người bán không phân biệt rõ, hoặc cố tình mập mờ giữa hiện trạng thực tế và tình trạng pháp lý trên giấy. Quy hoạch không phải thứ cố định vĩnh viễn - nó được điều chỉnh theo từng giai đoạn (5 năm, 10 năm tuỳ cấp quy hoạch), nên một khu vực hôm nay chưa được quy hoạch đất ở không có nghĩa là mãi mãi không được. Nhưng anh cần phân biệt rõ hai điều: quy hoạch ĐÃ DUYỆT cho phép chuyển đổi ngay bây giờ, và kỳ vọng quy hoạch SẼ ĐƯỢC điều chỉnh trong tương lai - đây là hai mức độ chắc chắn rất khác nhau, và người bán thường không nói rõ họ đang nói về loại nào.
3. Thời gian giải quyết hồ sơ - con số cụ thể
Nếu quy hoạch cho phép và hồ sơ đầy đủ, Bộ phận Một cửa tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trong không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời hạn này là không quá 20 ngày. Long Thành không thuộc diện khó khăn, nên về nguyên tắc áp dụng mức 10 ngày - nhưng đây là thời gian xử lý hồ sơ ĐÃ ĐẦY ĐỦ, không tính thời gian anh chuẩn bị giấy tờ hay thời gian chờ nếu hồ sơ bị trả về bổ sung.
4. Chi phí - tôi đã viết riêng, không lặp lại ở đây
Về số tiền cụ thể phải nộp khi chuyển mục đích, tôi đã có một bài riêng giải thích cách tính (30% - 50% - 100% chênh lệch giá đất tuỳ diện tích trong hay vượt hạn mức). Bài đó và bài này bổ sung cho nhau: một bài trả lời "bao nhiêu tiền", bài này trả lời "có được phép không và mất bao lâu".
5. Việc anh có thể làm trước khi đặt cọc
1. Hỏi thẳng người bán: quy hoạch sử dụng đất của thửa này có thể hiện đất ở trong tương lai không - yêu cầu xem bản đồ quy hoạch, không chỉ nghe miệng.
2. Tự lên UBND xã hoặc phòng tài nguyên môi trường hỏi trực tiếp, đừng chỉ tin lời môi giới về khả năng chuyển đổi.
3. Nếu anh có lô cụ thể muốn tôi hỗ trợ đối chiếu quy hoạch, nhắn Zalo - tôi tra được gì nói đó, chưa tra được thì nói thẳng, không đoán để anh yên tâm giả - yên tâm giả còn nguy hiểm hơn không biết gì.
