Có tiền dư, người thì tính mua một căn nhà nhỏ ở chỗ mát mẻ, cuối tuần đưa gia đình về nghỉ. Người thì tính mua một lô đất, để đó, sau này cho con.
Hai hướng đi, cùng một số tiền. Bài này đặt chúng cạnh nhau theo ba câu hỏi rất đời: dùng được không, giữ được không, bán được không.
1. Ba câu hỏi áp chung cho cả hai lựa chọn
Một bất động sản chỉ thật sự tốt khi trả lời được ba câu này.
Dùng được không. Tài sản có phục vụ đúng mục đích thật của anh — nghỉ ngơi, cho thuê, làm chỗ làm việc cuối tuần, hay để dành lâu dài.
Giữ được không. Pháp lý rõ, và chi phí duy trì không làm anh mệt.
Bán được không. Khi cần thu hồi vốn, có người mua thật, không chỉ đẹp trên lời quảng cáo.
Trả lời ba câu này cho từng phương án, phần lớn tranh cãi trong nhà sẽ tự ngã ngũ.
2. Nhà nghỉ dưỡng: được cái dùng, nhưng phải nuôi
Ưu điểm lớn nhất của căn nhà thứ hai là anh dùng được ngay. Cuối tuần có chỗ về. Gia đình có không gian riêng sau những ngày căng thẳng. Nếu vị trí có nhu cầu thuê thật, còn khai thác thêm được.
Nhưng căn nhà là tài sản phải nuôi.
Nuôi bằng tiền. Sửa chữa, bảo trì, điện nước, người trông coi, thuế phí. Một căn nhà bỏ không vài tháng xuống cấp nhanh hơn anh nghĩ.
Nuôi bằng thời gian. Nếu cho thuê thì phải có người quản lý, đón khách, xử lý sự cố. Đây là một việc kinh doanh nhỏ, không phải khoản để đó rồi quên.
Và một điểm ít người tính trước: nhà nghỉ dưỡng thường nằm ở nơi đẹp để nghỉ, chưa chắc là nơi đông người mua. Đẹp để ở và dễ bán lại là hai chuyện khác nhau.
3. Lô đất để dành: được cái nhẹ, nhưng không dùng được ngay
Lô đất thì ngược lại. Nó gần như không tốn gì để giữ. Không sửa, không bảo trì, không người trông. Anh để đó, mỗi năm ra thăm vài lần.
Với mục tiêu để dành cho con, tính chất nằm im mà không hao này rất hợp. Con còn nhỏ, thời gian nắm giữ tính bằng chục năm. Tài sản càng ít đòi hỏi thì càng dễ giữ tới đích.
Nhược điểm cũng rõ. Nó không cho anh gì trong lúc chờ. Không có chỗ nghỉ cuối tuần, không có tiền thuê hàng tháng. Nó chỉ nằm đó.
Với người cần cảm giác dùng được ngay, đây là điểm khó chịu. Với người xác định để dành, đây lại là ưu điểm. Không dùng được nghĩa là không có cớ để tiêu vào nó.
4. Để dành cho con thì phải nghĩ tới người mua sau con
Câu này nghe xa nhưng rất thật.
Một tài sản để dành chỉ có giá trị nếu tới lúc con anh cần, nó vẫn có người muốn mua. Nên trước khi chọn, anh phải mô tả được người mua tiếp theo là ai.
Gia đình muốn ở? Người làm dịch vụ cần mặt bằng? Người mua để dành như chính anh bây giờ?
Nếu không mô tả được, anh đang mua một tài sản thiếu lối ra.
Cách kiểm tra không phải là hỏi người bán khu này bán nhanh không. Hãy nhìn: xung quanh có người ở thật không, đường kết nối ra sao, chiều tối có đèn không, có bao nhiêu lô tương tự đang cùng rao bán. Cả khu rao bán rầm rộ mà ít người ở là dấu hiệu cần chậm lại.
5. Pháp lý — chỗ hai lựa chọn khác nhau nhiều nhất
Với căn nhà, anh phải kiểm tra thêm phần tài sản trên đất. Công trình đã được ghi nhận hợp pháp chưa. Xây có đúng phép không. Mục đích sử dụng đất có cho phép khai thác lưu trú không.
Nhiều người mua xong mới biết kế hoạch làm nơi lưu trú của mình không thực hiện được. Không phải cứ có đất là được xây. Không phải cứ có nhà là được kinh doanh lưu trú.
Với lô đất trống, hồ sơ gọn hơn nhưng không được chủ quan. Sổ riêng chưa. Thông tin có khớp người bán không. Loại đất gì. Thời hạn còn bao lâu. Có thế chấp, tranh chấp không. Ranh mốc rõ chưa. Đường vào là đường công cộng hay lối đi thỏa thuận.
Cả hai phương án đều phải tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bằng hồ sơ, đừng mua theo câu khu này sắp có dự án lớn.
Nguyên tắc tôi giữ: mua theo hiện trạng pháp lý hôm nay, không mua theo lời hứa sau này làm được. Nếu sau này làm được thì tốt. Nếu không, tài sản vẫn phải đứng vững ở hiện trạng ban đầu. Cần rà kỹ thì nhờ dịch vụ pháp lý nhà đất Long Thành soi trước khi đặt cọc.
6. Tiền nào mua thì quyết định chọn cái nào
Trước khi chọn, chia tiền ra bốn phần. Tiền vận hành công việc. Tiền dự phòng gia đình. Tiền dự phòng rủi ro. Tiền đầu tư dài hạn.
Chỉ phần cuối mới nên đưa vào tài sản khó bán nhanh.
Nếu phần đó vừa đủ, và anh còn phải vay thêm mới mua nổi căn nhà nghỉ dưỡng, tôi nghiêng về lô đất. Lý do đơn giản: đất không đòi anh chi tiền hàng tháng, căn nhà thì có. Vay để mua một tài sản vừa trả lãi vừa tốn nuôi là hai gánh chồng lên nhau.
Nếu phần tiền dài hạn của anh dư dả, chỗ ở chính đã ổn định, và gia đình thật sự cần một chỗ nghỉ — thì căn nhà thứ hai có lý của nó. Nhưng hãy tính nó như một khoản chi cho chất lượng sống, đừng tính nó như một khoản đầu tư.
7. Chọn cái giữ được quyền lựa chọn cho anh
Tài sản tốt là tài sản làm anh có thêm lựa chọn. Cần thì bán được. Cần thì thế chấp được theo quy định. Cần thì để lại cho con được.
Tài sản xấu lấy đi lựa chọn. Không dùng được, không cho thuê được, không sang tên được, muốn xử lý phải mất nhiều tháng.
Nên câu hỏi cuối cùng không phải cái nào lời hơn. Là: sau khi mua, anh còn bao nhiêu đường lui?
Nếu anh đang nghiêng về phương án để dành, có thể xem trước các lô đang giao dịch ở mục sản phẩm đang bán, rồi đối chiếu lại với ba câu hỏi ở đầu bài.
Chậm mà chắc. Mua thứ giữ được, đừng mua thứ phải gồng.
Bài viết mang tính tham khảo. Trước khi giao dịch, anh vui lòng kiểm tra hồ sơ pháp lý cụ thể của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có đất.
